10.11.2020

Ипотека по-немецки: об этапах и нюансах кредитования в Германии

Германия входит в пятерку стран с самыми низкими ставками по ипотечным кредитам. Выгодные ставки привлекают не только жителей этой европейской страны, но и иностранцев.

Мы расскажем вам, что представляет собой ипотека по-немецки и как ее получить, если у вас гражданство другой страны.

Немецкие банки не отказывают в кредитах иностранцам. Правительство страны заинтересовано в инвестициях в недвижимость. И если заемщик отвечает всем условиям банка, то может рассчитывать на получение ипотечного кредита.

Основные требования у всех банков примерно одинаковы:

  • возраст от 21 и до 65 лет на момент погашения ипотеки;
  • наличие банковского счета, открытого не менее двух лет назад с обязательным движением по счету денежных средств;
  • положительная кредитная история;
  • подтверждение легального дохода (для физических лиц – справка НДФЛ, для юридических – сведения об отчетности компании);
  • на оплату ипотеки у заемщика должно уходить не больше 35% от ежемесячного дохода.

Если вы попадаете под все эти требования, то у вас большие шансы получить кредит.

Пора начинать выбор банка с самыми выгодными для вас условиями. Это первый этап при оформлении ипотеки. К этому шагу мы рекомендуем отнестись особенно тщательно.

В России процентные ставки, которые предложат головной офис и филиал, будут одинаковы, в Германии дело обстоит по-другому. Высокая конкуренция есть даже среди филиалов. Поэтому не удивляйтесь, если в одном и том же банке, но в соседних городах, вам предложат разные условия кредитования. Не ленитесь обращаться в несколько отделений банка, чтобы выбрать самый оптимальный для вас вариант.

После того, как вы определились с банком, начинается этап подготовки документов.

Банк обязательно потребует у вас оригиналы и копии паспортов (внутренний и загранпаспорт), заявление по форме банка, выписку с банковского счета, подтверждающую наличие средств, декларацию о доходах за последние три месяца, сведения о налогах. Помимо этого, необходимо будет предоставить техническую документацию об объекте недвижимости и акт независимого оценщика о стоимости жилья. Возможно, банк дополнит этот список другими документами.

Обязательным моментом в подготовке документов является то, что все они должны быть переведены на немецкий язык. Перевод паспортов должен содержать апостиль, подтверждающий легальность документа.

По статистике, немецкие банки охотнее дают кредит на покупку жилья в новостройке или на недвижимость, расположенную в престижных районах. Ко вторичке, как правило, предъявляют более высокие требования: учитывают состояние объекта и год постройки. Однако если это жилье планируется сдавать в аренду, то банк с большой вероятностью одобрит ипотеку.

Третий обязательный этап открытие счета в банке. Все операции с недвижимостью в Германии осуществляются по безналичному расчету (ссылка на статью про этапы). Для открытия счета вам необходимо будет предъявить внутренний паспорт и загран, сведения о регистрации на территории страны, а также заявление по форме банка.

Если у вас уже есть пополняемый счет в банке, то решение о выдаче кредита займет намного меньше времени. Ведь ваш счет – еще одно доказательство вашей платежеспособности. Перевести деньги можно сразу после заключения договора на обслуживание.

Когда устное соглашение между банком и заемщиком достигнуто, самое время перейти к следующему этапу – заключению кредитного договора. В нем обязательно указывается размер кредита, срок, процентная ставка, прописываются все условия займа, график ежемесячных платежей и способы оплаты. Отдельными пунктами прописывается возможность досрочного погашения и штрафы, если условия оплаты не соблюдаются.

Будьте готовы к тому, что оформить ипотеку за пару дней у вас не получится. Банки скрупулезно собирают информацию даже о тех иностранцах, кто давно проживает в Германии. Сбор документов в среднем занимает пару недель. Столько же (или даже дольше) можно ждать решения от банка, за это время они проверят вашу платежеспособность и благонадежность.

Чаще всего заемщики оформляют ипотеку на 10–15 лет, хотя по закону минимальный срок кредитования составляет три года, а максимальный – 50. Размер первоначального взноса для нерезидентов составляет 40–50% от стоимости жилья. Но если вы берете ипотеку повторно, то банк может пойти навстречу и дать кредит и на 70% от стоимости объекта.

В настоящее время ипотечная ставка при сроке кредитования 10 лет составит в среднем 0,75%. Средняя ипотечная ставка на 15 лет составит чуть больше 1%.

Заемщики чаще выбирают фиксированную ставку. Несмотря на то, что плавающая ставка ниже, с ней связано больше рисков.

Обязательно обсудите с банком условие досрочного погашения. Конечно, банкам этот пункт не очень выгоден, но, чтобы не терять клиентов, банк разрешает заемщикам вносить ежегодно 5–10% от общей суммы ипотеки. Однако если вы не пропишете этот пункт в договоре и решите погасить кредит досрочно, то будьте готовы оплатить штраф.

Покупая недвижимость, нужно быть готовым к дополнительным тратам. Прежде всего – это земельный налог, его размер полностью зависит от рыночной стоимости и района расположения объекта. По немецкому законодательству налог уплачивается и покупателем, и продавцом пополам. Только после этого новый собственник будет зарегистрирован в Поземельной книге.

Помимо налога покупатель должен быть готов заплатить за оформление права собственности (0,5–1% от стоимости жилья), за обслуживание банковского счета и оценку недвижимости, услуги нотариуса и маклера, оформление кредита и технический аудит строения на дефекты.

Резюмируя, от себя добавим: не так страшна ипотека, как многие о ней говорят. Тем более, если речь идет о немецкой ипотеке. Ведь Германия – это одна из немногих стран Европы, которая предлагает низкую процентную ставку и выгодные условия кредитования не только для своих граждан, но и для иностранцев.

Наша компания EW Real Estate помогает своим клиентам оформлять ипотеку в партнерских банках. Мы работаем с шестью банками-партнерами, процент для клиентов нашего агентства — не выше 2% годовых.

Запишитесь на бесплатную онлайн-консультацию и мы проконсультируем вас по всем вопросам, связанным с покупкой недвижимости в Германии.

У Вас остались вопросы?
Чтобы получить бесплатную консультацию, позвоните по телефонам:
+49 30 889-203-99 ( Берлин )
+7 ( 499 ) 350-10-92 ( Москва )
или напишите на электронную почту info@ew-realestate.de Кроме того, Вы можете отправить заявку на обратный звонок ниже. Наш менеджер свяжется с Вами в кратчайшие сроки.
Нужна помощь? Напишите нам