02.03.2020

Несколько фактов о рынке недвижимости в Германии

На что обратить внимание при покупке жилья или торгового помещения

Несмотря на то, что Германия по праву считается правовым государством с четким законодательным регулированием всех сфер деятельности, в том числе и рынка недвижимости, иностранные инвесторы должны учитывать ряд местных особенностей. Принимать во внимание нужно не только Законы, но также менталитет немцев, географическое положение Федеральных земель и другие факторы.

Первое, что привлекает иностранных инвесторов в Германии – это стабильность. Стабильность экономическая, политическая и социальная. Вполне понятно, что для бизнесмена, который хочет, как минимум, сократить риски при вложении средств в недвижимость, а как максимум, преумножить капитал, этот фактор играет чуть ли не первостепенную роль.

Второе преимущество немецкого рынка недвижимости — крайне лояльные для местных и иностранных инвесторов условия кредитования. Правительство Германии сознательно идет на некоторые уступки, цель которых – стимулирование рынка и привлечение капитала в страну.

При этом даже относительно небольшая рентабельность при вложении денег в жилье или коммерческую недвижимость отходит на второй план. Германия традиционно занимает первые строчки в рейтингах инвестиционной привлекательности не только среди стран Европы, но и всего мира.

Однако нужно учитывать, что подобный высокий интерес со стороны инвесторов имеет и негативные последствия, причем для них самих же. Уже сейчас на рынке недвижимости крупных немецких городов, таких как Берлин, Дюссельдорф, Мюнхен и других, имеет место быть некоторый дисбаланс в ценах на объекты недвижимого имущества. Так называемый мыльный пузырь. Есть риск, что данный пузырь со временем лопнет, и тогда многие бизнесмены понесут серьезные убытки. Но, по заверению экспертов и аналитиков, сейчас время для беспокойства еще не настало. Ближайшее пятилетие баланс между стоимостью объектов в крупных городах и провинции будет сохраняться на более или менее адекватном уровне, что позволит инвесторам реально оценивать свои риски и уровень доходов в среднесрочной перспективе

Все это – общая картина. А теперь к фактам, которые позволят принять правильное решение при инвестировании в немецкий рынок недвижимости и минимизировать риски.

Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Германии

Любая сделка купли-продажи недвижимости предполагает, что вы фактически приобретаете участок земли. А вместе с ней – и расположенное на данной земле строение либо его часть. Казалось бы, незначительный нюанс. Но он имеет крайне важное значение с правовой точки зрения, накладывает на собственника соответствующие обязательства перед государством.

  • Любые сделки – через нотариуса

Без нотариуса не удастся совершить буквально ни одну сделку с недвижимостью. Нотариус не только составляет и заверяет договор, но также следит за его выполнением, в том числе по части оплаты, а также выступает своеобразным буфером между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором. Как показывает практика, хороший опытный нотариус – половина успеха при инвестировании в недвижимость в Германии. Если столкнетесь с неграмотным новичком, рискуете впоследствии получить неприятности либо со стороны Закона, либо со стороны продавца.

  • Проверка юридической чистоты объекта – забота покупателя

В соответствии с действующим в Германии законодательством, а также сложившейся практикой, продавец не обязан доказывать юридическую чистоту объекта. Эта обязанность полностью ложится на плечи инвестора или его консультантов. Фактически, продавец не будет нести никакой ответственности, если обнаружится, что объект недвижимости на момент продажи, например, был под арестом, или на него были наложены неизвестные покупателю обременения. Также иностранные инвесторы довольно часто сталкиваются с ситуацией, когда в купленном здании уже есть арендаторы, а расторгать договора с ними или изменять существенные условия (например, по ставке аренды) новый собственник права не имеет.

  • Уплата налогов

При подсчете бюджета нужно учитывать, что покупатель недвижимости в Германии должен уплачивать соответствующие налоги. Это идет вразрез с российским законодательством, когда налог оплачивает продавец, с полученного дохода.

  • Обязательная государственная регистрация

Все сделки купли-продажи должны быть соответствующим образом зарегистрированы. Право собственности наступает у покупателя не в момент подписания договора, а именно после государственной регистрации сделки. В этой практике для инвесторов из России не будет ничего нового – Росреестр функционирует аналогичным образом.

  • Требования к техническому состоянию объекта

Если вы приобрели здание, которое не соответствует техническим нормативам, экологическим стандартам или нормам энергоэффективности, вы будете обязаны привести его в надлежащее состояние. Законодательство в Германии четко указывает на подобную обязанность собственника. Поэтому, если объект находится в аварийном состоянии или просто не прошел должную предпродажную подготовку, инвестора ждут существенные траты. Избежать их не получится: в случае бездействия на собственника будут наложены штрафные санкции, не сопоставимые со стоимостью содержания объекта.

  • Самое лучшее – для «своих»

Информация о самых привлекательных с инвестиционной точки зрения объектах в Германии никогда не публикуется в открытом доступе, например, на досках объявлений или в общедоступных базах агентств недвижимости. Если вы нашли объект в интернете, ищите и подводные камни – это значит, что потенциальным покупателям он уже не интересен по каким-либо причинам. Именно поэтому все сделки с недвижимостью здесь в большинстве своем совершаются при посредничестве консультантов – специалистов, которые владеют полной актуальной информацией об объектах, выставленных на продажу.

Подводя итог, можно сказать, что безубыточно владеть недвижимостью и зарабатывать на ней в Германии и можно, и нужно. Подводные камни есть везде, но при наличии знаний или грамотного консультанта риски инвестора будут сведены к минимуму.

У Вас остались вопросы?
Чтобы получить бесплатную консультацию, позвоните по телефонам:
+49 30 889-203-99 ( Берлин )
+7 ( 499 ) 350-10-92 ( Москва )
или напишите на электронную почту info@ew-realestate.de Кроме того, Вы можете отправить заявку на обратный звонок ниже. Наш менеджер свяжется с Вами в кратчайшие сроки.
Нужна помощь? Напишите нам