Как управлять недвижимостью в Германии — важные советы

Если вы покупаете жилье в Германии, наверняка зададите логичный вопрос: «Как управлять недвижимостью в другой стране, если я нахожусь в России?» Конечно, покупка жилья дает вам право на получение въездной визы на 90 дней, но не разрешает постоянного проживания в Германии.

Выход из этой ситуации довольно прост. В Германии очень развит институт управляющих компаний. Местные владельцы коммерческой недвижимости редко занимаются управлением самостоятельно. Ведь эта работа отнимает много времени, требует определенных знаний и навыков.

Поэтому очень удобно иметь на месте личного представителя, знающего все нюансы местных законов.

Доверенное лицо поможет избежать ненужных хлопот с оформлением документов и подскажет, как извлечь максимальную выгоду из объекта недвижимости при сдаче его в аренду.

В статье мы расскажем о нюансах доверительного управления недвижимостью в Германии: на что нужно обратить внимание, чтобы ваша инвестиция принесла ожидаемые результаты.

Для начала давайте разберемся, что значит термин «доверительное управление»? Понятие распространено в большинстве стран. Это значит, что владелец передает часть своих прав (а вместе с тем и обязанностей) другому лицу. Доверенное лицо не может лишь проводить процедуру отчуждения.

В число полномочий доверенного лица входят:

• Получение и учет корреспонденции, в том числе переписка с квартиросъемщиками, коммунальными службами, органами исполнительной власти;
• Контроль за выплатами по договору аренды;
• Работа с претензиями и жалобами от квартиросъемщика;
• Ремонт помещения при возникшей необходимости;
• Поиск новых арендаторов.

Фактически ваш представитель решает весь спектр экономических и технических вопросов. Вы просто не сможете следить за своевременной уплатой по счетам, за состоянием квартиры, если будете находиться в другой стране.

Список задач, которые возлагаются на вашего представителя, довольно обширный, в их числе и коммерческие, и технические, и юридические аспекты. Обязательный контроль поступления платежей, проведение перерасчетов и ежегодная сверка, предоставление отчетов по платежам. Проведение плановых и внеплановых ремонтных работ, с которым придется столкнуться в любом случае. А также юридическая сторона вопроса. Без знания нюансов немецкого законодательства невозможно грамотно представлять интересы собственника во всех инстанциях.

Для решения таких серьезных вопросов вам понадобится поддержка настоящего профессионала. Чтобы сделать правильный выбор, мы рекомендуем придерживаться следующих правил:

• Изучить рекомендации компании. Отзывы клиентов – это отличное доказательство профессионализма.
• Искать узкопрофильных специалистов. В Германии много организаций, которые занимаются всем подряд: недвижимость, туризм, автомобили. Иностранному инвестору лучше искать ту организацию, которая специализируется на одной отрасли. Это гарантия того, что они лучше знают все нюансы в своей сфере.
• Обратить внимание на стоимость услуг посредника. Она не должна разительно отличаться от той, что существует в данный момент на рынке.
• Внимательно изучить договор. Если компания не оставляет вам выбора расторгнуть договор в случае некачественного исполнения услуг, то это повод задуматься. Компании, которые допускают расторжение договора, как правило, больше заинтересованы в том, чтобы удержать клиента.
• Узнать, состоит ли компания в профессиональных организациях, а именно в Ассоциации управляющих фирм и Обществе по защите прав потребителей. Это хороший показатель солидности фирмы.

Не стоит забывать и о правильном выборе объекта покупки. Конечно, если вы приобретаете жилье в Берлине, то это всегда оправданная инвестиция. Другое дело, если вы покупаете квартиру в маленьком городке Германии. Очень важно не попасть на неликвид, на который сложно будет найти арендаторов.

На что обратить внимание при покупке?

• Качество постройки. Важно узнать не только год строения, но и сведения о материалах стен, крыши. Выяснить, когда проводились ремонтные работы, были ли переделки, которые могли затронуть, например, несущие стены.
• Провести мониторинг цен и понять: не завышена ли цена для квартиры в этом районе.
• Изучить документы по оплате коммунальных платежей, проследить их регулярность и соответствие установленным тарифам.
• Прочитать заключения собраний жильцов. Нередко в них есть информация, которая может стать сюрпризом для будущего владельца.

Цель любого инвестора – получать прибыль от объекта недвижимости. Значит, нужно найти идеального арендатора: платежеспособного и не проблемного. Платежеспособность проверить проще. Можно попросить справки о зарплате за предыдущие месяцы или проверить будущего арендатора через организацию Schufa (бюро кредитных историй каждого жителя Германии). Сложнее понять — доставит ли вам этот арендатор хлопоты в будущем или нет? Можно оценить его психологический портрет на основании имеющихся данных или попросить рекомендацию от предыдущего квартиросъемщика.

Уделяйте особое внимание составлению договора с арендатором.

Мы не призываем вас придумывать что-то свое. Есть стандартные договоры, которые можно купить в магазине, или обратиться к адвокатам Общества по защите прав собственников. Никогда не пренебрегайте такими пунктами, как:

• размер арендной платы;
• возможность ее повышения;
• условия расторжения договора;
• какие ремонтные работы должен проводить арендатор, а какие собственник.

При смене жильцов обязательно составляйте акт приема-передачи. В нем должны быть учтены показания счетчиков и все имеющиеся недочеты. В случае порчи бывший арендатор должен будет исправить поломку за собственный счет.

Подытожив все вышесказанное, отметим: если вы не имеете возможности проживать на территории Германии постоянно, то без доверенного лица вам просто не обойтись.

Специалисты нашего агентства EW Real Estate оказывают полный комплекс профессиональных услуг по управлению коммерческой недвижимостью в Германии. С нашей помощью вы обеспечите себе стабильный высокий пассивный доход от сдачи объекта в аренду, будете спокойны за сохранность своей собственности и в любое время сможете распорядиться ею.

Запишитесь на бесплатную консультацию и узнайте все об управлении недвижимостью в Германии, даже если вы живете за ее пределами.