Недвижимость в Германии — мифы и реальность

Интерес к покупке недвижимости в Германии растет с каждым годом. Однако, инвестируя в жилье, нужно учитывать все тонкости европейского законодательства, знать о нюансах при оформлении документов, и даже обращать внимание на местный менталитет. Информация в интернете настолько противоречива, что порой сложно понять: какие утверждения правда, а какие вымысел.

Мы решили разобраться с самыми популярными мифами о немецкой недвижимости, чтобы раз и навсегда дать вам ответы на самые частые вопросы.

Миф первый. Стоимость жилья запредельно высока и позволить купить ее могут только люди с высоким доходом.

Неправда. Конечно, квартиры в Мюнхене, новостройки в центре Берлина, или шикарные виллы и квартиры в старых домах, являющиеся памятниками архитектуры, стоят немало. Но рынок немецкой недвижимости огромен. В некрупных городах можно купить хорошую вторичку от 100 тысяч €. Сдавая ее в аренду, можно получать доход в среднем от 2-5 % годовых. Не забывайте также о том, что стоимость квартиры с каждым годом будет только увеличиваться.

Если же приобретать квартиру на аукционе, то ее стоимость будет значительно ниже.

Миф второй. Иностранцу сложно купить недвижимость в Германии.

Неправда. В Германии отсутствуют запреты не приобретение недвижимости нерезидентами. Немецкий рынок недвижимости считается самым востребованным в последнее время, интерес к нему иностранных инвесторов увеличивается с каждым днем. Это неудивительно, ведь экономика Германии считается одной из самых стабильных в мире. Поэтому вы смело можете рассматривать этот вид инвестиции. При покупке недвижимости жители Германии и иностранцы равны в правах. Для оформления документов необходим действующий загранпаспорт. Мы составили пошаговый план действий для покупки недвижимости в Германии для иностранцев — ознакомиться можно в этой статье.

Миф третий. Иностранцы не могут получить кредит в немецком банке.

Неправда. Немецкие банки предоставляют ипотечные кредиты для граждан других стран. При этом ставка колеблется от 1 до 3% годовых. Выдача кредита возможна, если вы располагаете суммой, покрывающей 50% от общей стоимости. Банк обязательно оценит приобретаемый объект: его состояние, ликвидность. В случае положительного решения от вас потребуются документы для подтверждения вашей личности и платежеспособности. Процедура проверки документов и оформления кредита занимает от 2 до 3 месяцев. При подписании кредитного договора личное присутствие покупателя обязательно.

Агентства недвижимости в Германии помогают своим клиентам оформлять ипотеку в партнерских банках. Наша компания EW Real Estate работает с шестью банками-партнерами, процент для клиентов нашего агентства — не выше 2% годовых.

Миф четвертый. Покупка за наличные проще и дешевле.

Неправда. В Германии отсутствует практика покупки недвижимости за наличные средства. Права покупателя полностью защищены. Ведь перечислять денежные средства на расчетный счет продавца он будет только после проверки всех необходимых документов нотариусом.

Миф пятый. Покупка недвижимости в Германии гарантирует получение вида на жительство.

Неправда. Покупка недвижимости не дает вам право постоянно жить на территории страны. Но вы можете получить въездную визу на 90 дней. А также оформлять гостевые и деловые визы.
Как показывает практика, резиденты, имеющие недвижимость, получают определенные преимущества, обращаясь за предоставлением «вида на жительство». Наличие жилья говорит об их материальной независимости, а это немаловажный аргумент для немецких властей.

Миф шестой. Для оформления договора купли-продажи нужно приехать в Германию лично.

Неправда. Покупателю необязательно присутствовать при заключении договора и дальнейшем переоформлении документов. Можно оформить доверенность, не выезжая за пределы своего родного города. В ней обязательно указывается вид и адрес приобретаемой недвижимости, а также ее стоимость. Этот документ необходимо апостилировать и перевести на немецкий язык. Имея на руках такую доверенность, представитель фирмы вправе подписать договор купли-продажи от имени клиента. После этого нотариус начинает подготовку документов по перерегистрации прав.

Миф седьмой. Сделку по купле-продажи недвижимости в Германии можно оформить без присутствия нотариуса.

Неправда. Нотариус в Германии выступает гарантом законности сделки. Он не только регистрирует ваше право собственности, но также проверяет свободна ли недвижимость от обременения, долгов или других нюансов, которые могут помешать покупке.

Оплата вносится на специальный транзитный счет нотариуса. Денежные средства продавцу будут переведены после тщательной проверки документов.

Миф восьмой. На квартире могут остаться долги и их придется оплачивать покупателю.

Неправда. В Германии не бывает случаев покупки недвижимости с долгами. Процесс оформления сделки по купле-продаже выстроен таким образом, что продавец просто обязан снять все обременения с объекта и погасить все имеющиеся долги. Подтверждением этому служит определенный документ (есть ли у него специальный термин?)
Нередко такой документ предоставляется еще до заключения договора. Без него перевод денег на счет продавца невозможен. Только после предоставления соответствующей бумаги, что с объекта сняты все долги и обременения, покупатель будет уведомлен о том, что можно вносить оплату.

Миф девятый. Найти арендаторов на приобретенную квартиру непросто. И невозможно рассчитать даже примерную прибыль.

Неправда. Как показывает статистика, процент не сданных квартир в восточной Германии составляет 3-5%, в западной части страны процент еще ниже, около 1%. К тому же стабильность немецкой экономики способствует тому, что квартиры ежегодно растут в цене на 4-6%, а арендная ставка увеличивается на 2-3% в год.

Миф десятый. Сдавая квартиру в аренду, владельцу придется платить коммунальные услуги.

Неправда. В размер квартплаты уже включены коммунальные платежи. Они оплачиваются напрямую соответствующим предприятиям после заключения договора. Также оплачиваются услуги домоуправления и коммунальная касса.

Размер коммунальных услуг остается неизменным в течение года, в конце делается перерасчет средств согласно показаниям счетчиков. В результате чего арендатору либо необходимо доплатить, либо ему будет возвращен излишек.

А вот ежегодный налог на недвижимость оплачивает владелец. Эта сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. При оформлении ипотечного кредита также обязательна страховка жилья.

Миф одиннадцатый. Могут возникнуть непредвиденные расходы при покупке недвижимости.

Неправда. Механизм приобретения недвижимости прозрачен, он отлажен до мелочей с немецкой точностью и педантичностью. Мы рекомендуем заранее рассчитывать на обязательные дополнительные расходы при оформлении сделки.

Во-первых, это оплата услуг нотариуса, сопровождающего сделку. Стоимость её разнитсся от 0,7 до 1,5% от стоимости недвижимости.

Во-вторых, налог на покупку недвижимости в Германии составляет от 3,5% до 6,5% в зависимости от региона.

В третьих, это комиссия агентства недвижимости. Она зависит не только от самого объекта, иногда уже включена в стоимость недвижимостижилья. В отличит от стран СНГ, немецкие агентства недвижимости оказывают полный пакет услуг по оформлению и обслуживанию жилья, начиная от подбора объекта недвижимости, помощи в оформлении ипотеки и до заключения договора купли-продажи.

Специалисты агентства EW Real Estate готовы проконсультировать вас по вопросам покупки недвижимостижилья в Германии и ответить на все вопросы. За 15 лет мы помогли купить недвижимость в ФРГ более 7 000 клиентов — поможем и вам.

Запишитесь на бесплатную онлайн-консультацию и поймете, что купить недвижимость в Германии проще, чем вы думаете!