Покупка недвижимости в Германии — риски и опасности

Покупка жилья в любой стране – это всегда серьезный и ответственный шаг. Чтобы покупка иностранной недвижимости принесла вам только желаемую выгоду, важно знать об имеющихся рисках.

В этой статье мы дадим вам советы, как не попасться на уловки мошенников и избежать подводных камней, которые возможны при покупке недвижимости в Германии.

Совет 1. Всегда смотрите объект перед покупкой

Неважно, первая это ваша сделка или у вас есть опыт покупки заграничной недвижимости. Мы не рекомендуем покупать жилье дистанционно. Вы должны понять ликвидность объекта, оценить его с точки зрения будущей аренды или дальнейшей перепродажи.

Лучше просмотреть объект не только в дневное, но и в вечернее время. Обязательно составьте список из 5–10 параметров, по которым вы будете оценивать и сравнивать с другими вариантами.

Учитывайте техническое состояние объекта, коммуникации, придомовую территорию. У вас не должно остаться вопросов после просмотра. Если вы оценили жилье по максимальной шкале, то рекомендуем долго не раздумывать. В Германии хорошие объекты уходят за несколько дней.

Совет 2. Оцените свои финансовые возможности

Покупка недвижимости всегда подразумевает дополнительные обязательные траты: это оплата услуг нотариуса, сопровождающего сделку, налог на недвижимость, комиссия маклера. В среднем добавляйте 10–14% к первоначальной цене. Проанализируйте: достаточно ли у вас средств на покупку и дальнейшее содержание выбранного объекта.

Если вы понимаете, что объект – проблемный и дальнейший его капитальный ремонт обойдется вам в приличную сумму, от сделки стоит отказаться. Однако, если выгоды от покупки перевешивают, то однозначно такой сделке быть (ссылка на статью “Как управлять недвижимостью в Германии — важные советы”) .

Оформляя кредит не забывайте о тратах на покупку новой мебели, обустройстве придомовой территории, парковки, гаража, стоимости переезда. Банки неохотно выдают кредит тем, у кого уже есть ипотека. Вам либо откажут во втором кредите, либо процент будет значительно выше. Поэтому всегда закладывайте средства на дополнительные траты.

Совет 3. Проведите независимую оценку недвижимости

Вы получите объективную оценку выбранного объекта на момент покупки. Специалисты назовут реальную стоимость с учетом всех факторов: расположения, состояния объекта и некоторых других нюансов. Это убережет вас от неприятных сюрпризов, ведь вы будете знать все преимущества и недостатки объекта до заключения договора купли-продажи.

Этот документ будет не только веским аргументом для дальнейших переговоров, но также пригодится вам в дальнейшем, если вы решите продать недвижимость.

Совет 4. Узнайте о реальных причинах скидки

Бывает, что иностранцам, не знающим всех тонкостей немецких законов, продают неликвидную недвижимость по суперпривлекательной цене. При этом о реальной проблеме вам вряд ли расскажет сам владелец. Вам могут сказать о срочном переезде, например.

Неприятные подробности могут выясниться уже после совершения сделки. Допустим, что в доме проходит капитальный ремонт и вы, как новый собственник, обязаны заплатить кругленькую сумму.

В Германии это обычная практика: вопросы по замене коммунальных систем, текущего ремонта обсуждаются на общем собрании жильцов. После голосования затраты распределяются на всех собственников.
Квартир на вторичном рынке в Германии достаточно, но среди них немало объектов, покупка которых обернется лишними тратами вместо предполагаемой прибыли.

Совет 5. Внимательно изучайте контракт

Все покупки в Германии осуществляются через нотариуса. В его задачи входит проверить контракт с точки зрения немецкого законодательства. Нотариус обязан в день сделки прочитать контракт вслух в присутствии продавца и покупателя. Нотариус ответит на все вопросы, даже если вы будете задавать их после каждого абзаца.

Стеснение здесь неуместно. Перед подписанием договора вы должны понимать и быть согласны с каждым пунктом.

Юридический немецкий — сложный язык. Поэтому рекомендуем на подписание договора брать переводчика, знающего все нюансы и тонкости этой сферы. Непонимание может стоить вам тысячи евро.

Совет 6. Помните о налогах

После подписания договора данные о покупке и новом владельце поступают в налоговую службу. Покупатель обязан оплатить налоговый сбор. В зависимости от расположения величина колеблется от 3,5% до 6,5% от стоимости жилья.

Уведомление об оплате имущественного налога придет к вам по почте. Необходимо оплатить его в четко установленные сроки, иначе сделку признают несостоявшейся по вашей вине. И это повлечет за собой массу неприятностей.

Рекомендуем заранее оговорить с банком, будут ли оплачены налоги из средств кредита или из ваших личных средств. Подтверждение об оплате необходимо будет направить в банк.

Совет 7. Пользуйтесь услугами специалистов

Искать идеальный объект и оформлять сделку без квалифицированного риэлтора и юриста – весьма рискованное занятие. Поэтому мы рекомендуем не пренебрегать их помощью. Конечно, вам может повезти, вы найдете идеальный объект и сможете оформить его самостоятельно в рекордные сроки.

Но в реальности чаще всего после таких сделок покупатели ищут грамотного юриста, чтобы он помог решить проблемные вопросы, которые вскрылись уже после подписания договора.

Лучше до совершения сделки проверить «чистоту» объекта, провести экспертизу по юридической, технической, финансовой и налоговой стороне вопроса.

В зависимости от того, покупаете жилье на первичном или вторичном рынке, специалисты уделят внимание разным аспектам. При покупке на первичном рынке важно посмотреть сроки сдачи объекта и ответственность застройщика в случае неисполнения обязательств. При покупке вторички важно ее техническое состояние и отсутствие долгов.

Специалисты агентства EW Real Estate помогут вам тщательно проанализировать каждый объект и уберегут вас от импульсивных решений, о которых вы будете жалеть в дальнейшем. Ведь при покупке недвижимости важен взвешенный и ответственный подход.

Запишитесь на бесплатную онлайн-консультацию и мы расскажем, как выгодно и без рисков инвестировать средства в недвижимость Германии.