Выгодные инвестиции в недвижимость в Германии

Как правильно выбрать объект для покупки

Традиционно высокий интерес инвесторов к недвижимости в Германии вполне понятен. Германия занимает четвертое место в мире по объему ВВП, это сильнейшая экономика Европы, страна с развитой инфраструктурой, стабильными социальными гарантиями и четким законодательным регулированием всех сфер экономики и народного хозяйства. Все это минимизирует риски инвесторов при вложении средств в немецкую недвижимость. Действительно, потерять деньги при более или менее грамотном подходе к покупке практически невозможно, но и получить высокую доходность от недвижимого имущества удается далеко не всем.

Цель покупки

Начинать выбор объекта для инвестирования нужно с четкого определения главных и побочных целей такого вложения. Здесь возможны варианты:

• Вложение капитала с целью его сохранения.

Если речь идет о недвижимости в Германии, именно такой вариант является самым популярным и легко реализуемым. Стабильность и возможность легко вернуть свои деньги спустя даже длительный срок – вот главное, что привлекает иностранных инвесторов в эту страну.

• Инвестирование с целью заработка.

Нужно понимать, что доходность недвижимости в Германии на порядок ниже, чем в России и даже других европейских странах. Поэтому рассчитывать на быстрые и высокие доходы инвесторам не стоит. Конечно, бывают и исключения. Но чтобы рассматривать недвижимость в этой стране как средство заработка, необходимо, как говорится, крутиться: покупать, перепродавать, искать арендаторов. Потребуется, как минимум, постоянное присутствие владельца и его всесторонний контроль.

• Покупка недвижимости для собственных нужд.

Здесь все ясно: объект нужно выбирать, ориентируясь исключительно на потребности семьи – например, вблизи места работы или учебы.

• Покупка недвижимости для получения вида на жительства (Aufenthaltstitel).

Сам по себе факт приобретения объекта недвижимости не дает права на оформление ВНЖ. Однако наличие жилья дает определенные визовые льготы и считается преимуществом при запросе Aufenthaltstitel.

Инвестиции в жилую недвижимость

Именно покупка жилой недвижимости в Германии, будь то квартиры в жилых комплексах или целые доходные дома, считается самым стабильным и надежным видом инвестиций для иностранцев. Во многом это обусловлено огромным объемом арендного рынка в стране. Так, по разным оценкам всего от 20% до 40% населения имеют собственное жилье. Похожие показатели демонстрирует разве что Швейцария, в то время как в других европейских странах доля собственников жилья составляет в среднем от 50% до 80%. Но если вкладывать капитал в швейцарскую недвижимость могут исключительно резиденты, то в Германии таких ограничений для иностранцев нет. При этом, по мнению аналитиков, объем арендного рынка в Германии со временем будет только расти, а основу спроса, как и сейчас, будут составлять небольшие семьи из 1-2 человек. Так, уже к 2025 году спрос на арендное жилье может вырасти на 6%.

Спрос среди арендаторов несколько разнится в зависимости от региона страны. Так, в крупных городах восточной Германии, где сконцентрировано основное количество популярных высших учебных заведений, доля пустующего жилья составляет всего 3%. В некоторых регионах на западе страны этот показатель достигает 11%.

Возможность адекватной оценки рисков при покупке жилых объектов и их дальнейшей сдачи в аренду обеспечивается, в том числе за счет четкого законодательного регулирования взаимоотношений арендодателей и арендаторов. Так, Гражданский кодекс (Bürgerliches Gesetzbuch) определяет полномочия собственника и арендатора, регламент передачи объекта, распределение расходов на коммунальные услуги и содержание жилья, порядок индексирования арендной ставки и многие другие вопросы.

Стоимость жилой недвижимости и прогнозирование доходности

В Германии не наблюдается резких скачков стоимости жилой недвижимости. Как правило, рост цен на жилье соизмерим с увеличением стоимости потребительской корзины и составляет около 1,5% в год.

Динамика же увеличения ставок аренды немного другая. Так, в крупнейших городах страны, таких как Берлин, Франкфурт, Мюнхен и Кельн, стоимость аренды за последние 5 лет выросла на 15-30%. Но рост этот происходит не равномерно, а своеобразными скачками. Дело в том, что арендодатели крайне редко повышают ставки аренды по уже заключенным договорам, поэтому они могут оставаться неизменными на протяжении пяти, десяти и более лет. Дело в том, что отвечать по Закону из-за якобы нарушенных прав квартиросъемщика гораздо дороже, чем иметь стабильного долгосрочного арендатора. Если же арендатор по каким-либо причинам сам расторгает договор и съезжает из жилья, владелец сразу же поднимает ставку и заключает договор с новым квартиросъемщиком уже на более выгодных для себя условиях.

Исходя из этого, в качестве предмета для инвестиций лучше рассматривать пустующее жилье, без обременений в виде действующих договоров аренды, однако такие объекты изначально и стоят немного дороже. Конечно, есть вариант форсировать индексирование ставки, купив квартиру с арендаторами и принудительно расторгнув договор, но это может обернуться серьезными проблемами с Законом.

Расходы на содержание жилья

Оплата большей части коммунальных услуг входит в обязанности арендатора жилья. Но расходы собственника все равно существенны, и их нужно обязательно учитывать при выборе объекта для инвестиций. Так, на плечи владельца ложится оплата услуг управляющей компании, а также расходы на техническое содержание объекта (около 0,25 Евро за квадратный метр ежемесячно). При этом услуги управляющих компаний при владении жилья в многоквартирных домах обходятся на порядок дороже, чем при покупке квартир в небольших комплексах. Во многом поэтому квартиры в больших многоэтажных комплексах изначально стоят дешевле.

Если квартира будет длительное время пустовать, это однозначно будет означать для владельца серьезные убытки. Ведь в этом случае собственник будет оплачивать и коммунальные услуги, и страховку, и налог на землю.

Учитывать необходимо и техническое состояние дома на момент покупки. Если это не относительно новое здание (возрастом до 20 лет), при этом давно не проводился капитальный ремонт, на собственника лягут серьезные расходы. В Германии на законодательном уровне определены обязанности собственника по поддержанию объекта недвижимости в надлежащем состоянии по части технических, санитарных и экологических норм, а также по соблюдению стандартов энергоэффективности. Учитывая, что более 50% объектов жилого фонда в Германии имеют возраст свыше 40 лет, к оценке технического состояния здания нужно подойти серьезно.

Кредит на покупку жилой недвижимости

Ввиду стабильных показателей доходности жилой недвижимости и минимальных рисков, немецкие банки довольно охотно финансируют покупку подобных объектов местными и иностранными инвесторами. Даже для нерезидентов действует фиксированная ставка по ипотеке – чуть более 4% на 10 лет.

Возможные риски

• Аварийное состояние дома. Если здание будет признано несоответствующим техническим нормативам, жильцов расселят.
• Дебиторская задолженность. Риск того, что среди арендаторов окажутся злостные неплательщики, есть всегда, но он минимизируется наймом грамотного управляющего, который будет контролировать платежи.
• Пустующие квартиры. Чтобы не терпеть убытки от незадействованных площадей, при покупке жилья нужно учитывать спрос. Приоритет стоит отдать недвижимости в крупных городах, в деловых районах или вблизи студенческих кампусов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческие объекты в Германии традиционны были и остаются более рискованными. Однако при грамотном подходе и доходность может быть гораздо выше, чем при вложении капитала в жилье. Чтобы минимизировать риски, нужно принимать во внимание перспективность объекта с учетом его местоположения, технического состояния и состава якорных арендаторов, учитывать расходы на содержание недвижимости и издержки, связанные с поиском новых арендаторов в случае расторжения действующих договоров.

С точки зрения действующего в стране законодательства, взаимные права и обязанности собственника и арендатора коммерческой площади практически не регламентируются. Арендодатель вправе устанавливать любые условия договора аренды, не противоречащие Федеральным Законам.

Наиболее надежным способом инвестирования в коммерческую недвижимость является покупка объектов с уже заключенными долгосрочными договорами аренды. Однако наибольшую рентабельность будут иметь площади, договора аренды которых собственник может в одностороннем порядке расторгнуть без каких-либо санкций — например, если появится новый перспективный арендатор, который будет готов оплачивать площадь по более высокой ставке.

При оценке рисков стоит учитывать, что в случае банкротства якорного арендатора или досрочного расторжения договора аренды собственник будет терпеть убытки вплоть до заключения нового договора. А поиск арендаторов на коммерческие площади гораздо сложнее и занимает гораздо большее время, чем при сдаче в аренду жилья. Так, на поиск нового арендатора уходит в среднем 1 год.

Содержание коммерческой недвижимости

Обязательства арендодателя и арендатора по уплате коммунальных платежей, расходы на техническое обслуживание задания, оплата услуг управляющих компаний, а также налоги и страховка при аренде коммерческой недвижимости регламентируются исключительно заключенным договором, а не на законодательном уровне. Таким образом, часть расходов может взять на себя собственник, часть – арендатор. Поэтому при покупке здания с арендаторами нужно самым внимательным образом изучить действующие договора аренды. В случае, когда все расходы ложатся на владельца здания, для потенциального покупателя совокупные условия приобретения и содержания объекта могут оказаться кабальными.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость расцениваются немецкими банками как рисковые. Многие финансовые учреждения отказывает в кредитовании, если совокупная доля коммерческих площадей в здании превышает 30%. Шанс на положительное решение банка увеличивает высокая доходность объекта на протяжении последних 10 и более лет, а также наличие действующих долгосрочных договоров аренды, причем желательно с крупными и известными в стране компаниями.

Другие варианты для инвестиций

Иностранным инвесторам может быть интересна не только жилая и коммерческая недвижимость, но также дома престарелых, отели и кампусы, госпитали и другие специфические объекты, представляющие по своей сути готовый бизнес. Однако подлобное вложение капитала требует самой тщательной подготовки и поддержки целой команды опытных консультантов. Чтобы рассчитывать на стабильный долгосрочный доход от такой недвижимости, нужно учитывать особую нормативную базу и особые требования к содержанию объектов, необходимость в оплате услуг управляющих и консультантов, сложность в получении финансирования.