Подписание договора о поиске объекта

Прежде чем воспользоваться нашими услугами, необходимо заключить с нами
договор о
поиске объекта недвижимости, который мы можем Вам выслать по электронной
почте.
Этот стандартный договор, который используют практически все риэлторы в
Германии, является своеобразной подстраховкой, гарантирующей, что усилия
риэлтора, направленные на поиск определенного объекта недвижимости,
оказались не
напрасными. Так, например, потенциальный покупатель может повести себя
непорядочно после того, как он получит от риэлтора всю необходимую
информацию об
объекте и его собственнике, связавшись с последним напрямую и заключив с
ним
договор купли-продажи без непосредственного участия риэлтора. Договор о
поиске
объекта недвижимости призван защищать интересы риэлтора в подобных
случаях и
гарантирует ему право на вознаграждение за проделанную им работу в
случае
недобросовестного поведения покупателя.

Выбор объекта

Любой процесс покупки начинается с выбора объекта. Это можно сделать
через
интернет, ознакомившись с представленным на нашем сайте каталогом, а
можно
(и
даже желательно) приехать на ознакомительный тур в Германию, чтобы
увидеть
свою
будущую собственность воочию. Если в нашей базе данных отсутствует
объект,
отвечающий всем Вашим запросам, Вы можете оставить нам заявку и мы
подберем
нужную недвижимость, учитывая заданные Вами критерии. Выбор объекта и
его
покупку можно осуществить также через своего представителя, которым
может
являться и наша компания. Для этого необходимо предоставить нам
нотариально
заверенную доверенность от российского нотариуса, содержащую при этом
апостиль.

Бронирование объекта и договор об оказании риэлторских услуг

Если после ознакомления с объектом покупатель твердо намерен его
приобрести,
то в
этом случае осуществляется бронирование объекта путем заключения
договора об
оказании риэлторских услуг, предметом которого уже является конкретный
объект. В
соответствии с данным договором покупатель обязуется оплатить стоимость
услуг
риэлтора, которая составляет от 3,57 до 7,14 % (с учетом НДС) от
рыночной
стоимости недвижимости и зависит от объекта, а также от расценок,
принятых в
той
или иной федеральной земле. В том случае, если рыночная стоимость
объекта,
не
превышает 55.000 €, минимальная цена услуг риэлтора составляет 3.900 €
(с
учетом
НДС). После подписания договора забронированный объект снимается с
продажи.

Предварительный договор купли-продажи

Как только выбранный Вами объект забронирован, мы направляем все
необходимые
документы для заключения сделки купли-продажи нотариусу. Он, в свою
очередь,
осуществляет подготовку предварительного договора купли-продажи для
того,
чтобы
стороны договора могли ознакомиться со всеми условиями сделки.

При составлении проекта договора должны быть учтены следующие положения:

• цена приобретаемого имущества и дата оплаты
• условия передачи владения имуществом, долгов и прибыли
• отсутствие обязательств со стороны продавца либо принятие на себя
  его
  обязательств покупателем
• гарантия со стороны продавца об отсутствии существенных
  архитектурно-строительных недостатков
• гарантия со стороны продавца об отсутствии старых непогашенных
  задолженностей по земельному участку
• право отказа от договора при выявлении существенных недостатков
• переход действующего страхования объекта имущества на покупателя
• урегулирование вопроса о действующих договорах аренды помещений
  покупаемого
  объекта (при необходимости)

Как только предварительный договор будет готов, мы сразу высылаем его Вам
вместе
с переводом на русский язык.

За составление проекта договора нотариус уже вправе потребовать оплату за
свои
услуги (около 1,5 % от стоимости объекта), ведь может случиться так, что
в
силу
различных обстоятельств сделка все-таки не состоится.

Предварительный договор подписывается не сразу. В соответствии с немецким
законодательством участникам договора предоставляется определенное время
для
ознакомления с его содержанием.

При желании, для проверки договора, а также для внесения изменений в его
положения в своих интересах, Вы можете обратиться к адвокату, стоимость
услуг
которого составляет от 1 % от стоимости объекта.

Обращаем Ваше внимание на то, что положения договора, которые не
соответствуют
интересам покупателя, могут быть изменены или исключены только до
момента
подписания предварительного договора.

После этого мы высылаем Вам предварительный договор на немецком и русском
языках.

Проверка объекта

Любой объект недвижимости в Германии должен быть зарегистрирован в
земельном
кадастре (Grundbuch).

Покупатель, определившись с выбором объекта покупки, вправе ознакомиться
с
содержанием земельного кадастра либо самостоятельно, затребовав выписку
(Grundbuchauszug) в соответствующем органе земельного кадастра
(Grundbuchamt),
или с помощью нотариуса. Эта выписка содержит всю важную правовую
информацию,
непосредственно касающуюся объекта (имя владельца, цена, размер площади,
наличие
залоговых обременений и т.д.).

Нотариус является доверенным лицом и гарантом исполнения обязательств по
договору
купли-продажи как для покупателя, так и для продавца.

В его обязанности входит:

• полная и независимая консультация сторон
• составление договора купли-продажи
• проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту
• нотариальное заверение договора купли-продажи

Подписание договора купли-продажи

После согласования условий предварительной версии договора стороны
заключают
окончательный договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Перед
подписанием
договора нотариус должен громко и внятно зачитать текст договора на
немецком
языке. Если одним из участников сделки является иностранец, текст
договора
должен быть переведен для него переводчиком. Подписанный покупателем и
продавцом
документ заверяется нотариусом.

Личное присутствие покупателя на сделке является необязательным. Его
интересы
может представлять любое уполномоченное лицо на основании доверенности,
оформленной у нотариуса (см. выше).

После заключения сделки участники получают на руки нотариально заверенные
копии
договора купли-продажи, оригинал которого остается на хранении в архиве
у
нотариуса.

Оплата стоимости объекта

Любые расчеты по сделкам с недвижимостью в Германии должны производиться
в
безналичном порядке. Для этого покупатель может открыть счет в немецком
банке
или оплатить стоимость объекта со счета любого зарубежного банка.

Чаще всего приобретение недвижимости осуществляется путем перечисления
необходимой суммы на трастовый счет нотариуса. Такой способ является
наиболее
безопасным и удобным, так как покупатель может быть уверен в надежности
и
порядочности нотариуса, осуществляющего контроль за прозрачностью и
правомерностью сделки купли-продажи.

В соответствии с типовым договором купли-продажи на данный счет
покупателем
переводится аванс в размере 20 — 30% от суммы покупки. Стопроцентную
стоимость
объекта покупатель обязан оплатить в течение 30 дней с момента
заключения
договора.

После этого нотариус осуществляет с этого счета все необходимые выплаты,
связанные с расходами по регистрации сделки (госпошлины, налоги, сборы и
т.д.) и
перечисляет продавцу вырученную сумму за проданный объект, в том случае
если
все
условия, предусмотренные законодательством, выполнены. В частности, в
обязательном порядке продавцом должны быть устранены возможные залоговые
обременения объекта.

Кроме того, в земельном кадастре производится запись о предварительном
переходе
права собственности на объект (Auflassungsvornerkung). Таким образом,
покупатель
может быть уверен в том, что в случае возникновения различных
форс-мажорных
обстоятельств его интересы будут соблюдены и он не будет ущемлен в своих
правах.

Переход права собственности и регистрация нового собственника

Переход права собственности осуществляется либо с первого числа месяца,
следующего за днем поступления денежных средств на трастовый счет
нотариуса,
либо на следующий за ним день.

С этого момента покупатель является фактическим собственником объекта и
может
им
распоряжаться по своему усмотрению. Окончательный переход права
собственности
осуществляется в момент соответствующей регистрации в земельном
кадастре.
Для
этого нотариус должен направить все необходимые документы в
соответствующий
орган земельного кадастра. При соблюдении всех правовых предпосылок и
оплаты
единоразового налога на приобретенное имущество (Grunderwerbsteuer)
органы
земельного кадастра окончательно регистрируют покупателя в качестве
нового
собственника (Grundbucheintrag). Свидетельством права собственности на
недвижимость является выписка из земельного кадастра, которую покупатель
вправе
запросить в соответствующем органе земельного кадастра после завершения
всей
процедуры регистрации собственности.