Покупка недвижимости в Германии — как соблюсти все законы

В начале 2020 года правительство Германии приняло ряд мер по усилению контроля за нелегальным оборотом денежных средств. Новые поправки вызвали ряд опасений у будущих инвесторов. Потенциальные покупатели забеспокоились, что при покупке недвижимости в Германии они должны будут предоставить дополнительный пакет документов. А это может значительно отсрочить желанную покупку.

Давайте разберемся, стоит ли опасаться этих нововведений потенциальным инвесторам, и на какие нюансы нужно обратить внимание, чтобы не нарушить российское и немецкое законодательство при покупке.

Сразу отметим, что закон нисколько не ограничивает право приобретать недвижимость иностранцам. Нерезиденты даже могут взять ипотеку, причем процент по кредиту будет значительно ниже ставок в России. Однако, есть ряд условий, соблюдать которые просто необходимо.

Мы уже писали, что все сделки в Германии при покупке недвижимости проходят строго по безналичному расчёту. Для этого покупатель должен лично явиться в отделение банка и соблюсти все необходимые процедуры. Процесс довольно стандартен и не занимает длительного времени. Список документов, как правило, представители банка предоставляют заранее. Для стандартной процедуры необходим загранпаспорт, документ, подтвержденный адрес проживания и заявления, заполненные в соответствии с требованиями. Однако, если у банка возникнут вопросы относительно ваших доходов, то сотрудники вправе попросить предоставить документ, который подтверждает источник дохода.

В Германии с каждым годом ужесточается законодательство по борьбе с незаконным оборотом денежных средств. Нотариусы Германии — без них не обходится ни одна сделка с недвижимостью — с этого года получили полномочия сообщать в соответствующие органы обо всех подозрительных операциях с наличными. В случае, если происхождение денежных средств покажется полиции подозрительным, надзорные органы сами произведут необходимую проверку законности средств, выделенных на покупку.

Если вы чисты перед законом, то вам нечего опасаться. Банк откроет на ваше имя счет в евро и заключит договор на его обслуживание.

Но не забудьте уведомить об открытии зарубежного счета налоговую России. Это правило распространяется для всех граждан, кто проживает на территории Российской Федерации более 183 дней в году.  

Приобрести недвижимость в Германии можно и на юридическое лицо. В этом случае будьте готовы предоставить несколько расширенный пакет документов. Вам необходимо будет доказать законность того вида деятельности, которым занимается ваша компания. Также будьте готовы к тому, что может потребоваться согласие других акционеров или компаньонов на покупку недвижимости. В случае оформления сделки юридическим лицом, мы рекомендуем тщательно изучать устав предприятия. Ведь если в нем будут прописаны ограничения на покупку недвижимости за границей, то уже свершившаяся сделка впоследствии может быть признана недействительной. 

Покупая недвижимость в Германии, нужно быть готовым к своевременной уплате всех налоговых сборов. Немецкое законодательство строго следит за этим. Требования едины и для жителей страны, и для нерезидентов.

Являясь владельцем недвижимости, вы обязаны оплачивать коммунальные расходы и налог на вашу собственность. Задолженности и просрочки приведут к немалым штрафам. Если их вовремя не погасить, то можно получить отказ при предоставлении визы, лишиться ВНЖ. Когда просрочка не погашается длительное время, информацию о долге заносят в Поземельную книгу, а имущество продают с аукциона.

При покупке  недвижимости без уплаты налога ваши данные, как нового владельца не могут быть внесены в Поземельную книгу. Величина налога зависит от района Германии, минимальная сумма – 3,5 %, максимальная – 6, 5%.

Окончательная регистрация права будет произведена только после уплаты налога.

Поэтому, приобретая недвижимость, добавьте к стоимости жилья еще около 15% дополнительных расходов на оплату налога и другие обязательные услуги по оформлению документов.

Ни немецкое, ни российское законодательство не запрещает приобретать недвижимость муниципальным и государственных служащим. Однако в этом случае не стоит забывать об обязательном декларировании этих объектов.

Помимо этого, если стоимость приобретаемого жилья значительно выше совокупного дохода семьи чиновника, то он также будет обязан заполнить декларацию о расходах. В ней указываются источники дохода, которые позволили совершить такую покупку. За соблюдением этих требований следят налоговые службы Российской Федерации.

В заключении подытожим: никаких особых ограничений для законопослушных граждан, которые хотят стать владельцами недвижимости в Германии новый закон не предусматривает. Но мы рекомендуем будущим инвесторам перед покупкой внимательно изучить налоговое законодательство обеих стран и законы о валютных операциях, чтобы не допустить нарушения по незнанию. А также взвесить возможности приобретения недвижимости как через физическое, так и через юридическое лицо.  

Если вы сомневаетесь, что ваших знаний в этой области достаточно, то обращайтесь за помощью в EW Real Estate. Наши специалисты бесплатно проконсультируют вас по всем юридическим вопросам и нюансам законодательства.