Рынок недвижимости Германии переживает значительный поворот, при котором цены на жилье стабилизируются, а спрос со стороны покупателей начинает постепенно увеличиваться. После сложного периода, отмеченного снижением стоимости и рыночным застоем, последние тенденции демонстрируют возобновление оптимизма и потенциальные возможности для роста привлекательности рынка недвижимости, как для покупателей, так и для инвесторов.

Стабилизация рынка после периода спада

Рынок недвижимости Германии демонстрирует признаки стабилизации после затяжного периода падения цен. После значительного спада в 2022 году последние данные показывают, что быстрая девальвация недвижимости прекратилась, и спрос начинает восстанавливаться. Этот сдвиг во многом обусловлен изменениями в монетарной политике Европейского центрального банка (ЕЦБ), которые повлияли на процентные ставки по ипотеке.

Исторический контекст: эпоха низких процентных ставок

В период мирового финансового кризиса 2009 года ЕЦБ внедрил политику низких процентных ставок для стимулирования экономики. С 2016 по середину 2022 года базовая ставка оставалась на уровне нуля, что позволило многим в Германии получить ипотечные кредиты сроком на десять лет под процентную ставку около 1%. Этот период дешевых кредитов привел к буму на рынке жилья, который еще больше усилился во время пандемии COVID-19, поскольку удаленная работа увеличила привлекательность владения жильем.

Рост процентных ставок и замедление рынка

В середине 2022 года ЕЦБ начал повышать процентные ставки для борьбы с растущей инфляцией, вызванной энергетическим кризисом. К сентябрю 2023 года базовая ставка достигла 4,5%, что привело к увеличению ипотечных ставок до более чем 4%. Такое резкое увеличение затрат на заимствования вызвало значительное снижение спроса на жилье, поскольку потенциальные покупатели были отпугнуты высокими расходами на финансирование.

Рынок выходит из тупика: положительные тенденции

Продавцы, привыкшие к многолетнему росту цен, поначалу неохотно снижали свои предложения, что привело к застою на рынке и сокращению числа сделок. Однако во втором квартале 2024 года Федеральное статистическое управление Германии зафиксировало рост цен на жилье на 1,3% по сравнению с первым кварталом, что стало первым повышением за два года. В годовом выражении снижение составило 2,6%, что указывает на замедление темпов падения цен.

Рост интереса покупателей

Платформа недвижимости ImmoScout24 зафиксировала значительное увеличение интереса покупателей в сентябре 2024 года. В крупных городах и их пригородах количество запросов от потенциальных покупателей увеличилось на 9% по сравнению с предыдущим месяцем, достигнув самого высокого уровня за год. По сравнению с сентябрем 2023 года эти запросы выросли на 28% в крупных городах, на 26% в других городских районах и на 21% в сельской местности. Этот всплеск спроса частично объясняется решением ЕЦБ снизить базовую ставку в ответ на снижение инфляции в еврозоне, что сделало ипотечные кредиты более доступными.

Непреодоленные проблемы на рынке жилья

Несмотря на положительные показатели, на рынке недвижимости Германии сохраняется определенный уровень неопределенности. Высокие затраты на строительство продолжают препятствовать развитию новых жилых проектов, а потенциальные покупатели остаются осторожными в отношении будущих экономических неопределенностей. Тем не менее, текущая ситуация со стабильными ценами и ростом спроса предполагает благоприятный момент для потенциальных покупателей рассмотреть возможность приобретения недвижимости до того, как цены снова начнут расти.

Перспективы рынка недвижимости Германии

После периода падения цен на недвижимость и рыночного застоя рынок недвижимости Германии демонстрирует признаки восстановления. Стабилизация цен, рост интереса покупателей и более благоприятные условия для ипотечного кредитования указывают на возможный перелом, создавая благоприятные условия для тех, кто рассматривает возможность покупки недвижимости в Германии.

Изображение взято на сайте Unsplash.com

Германия, столкнувшаяся с завершением десятилетнего бума на рынке жилья, сейчас сталкивается с вызовами, которые требуют стратегического подхода для преодоления трудностей в секторе недвижимости. С началом 2023 года объемы нового строительства упали на значительные 47%, сравниваясь со средними значениями за предыдущие два года. Важным фактором также является сокращение количества новых разрешений на строительство, которые уменьшились на 27% за первые пять месяцев текущего года.

Экономический удар отразился и на ценах на жилье, которые снизились на 6,8% в годовом выражении в первом квартале 2023 года, отмечая самое значительное падение с момента начала сбора статистики. Сентябрьская статистика будет важным индикатором для определения устойчивости этой тенденции.

В ответ на эти вызовы, министр жилищного строительства Клара Гейвиц выдвинула предложение о дополнительных налоговых льготах для поощрения строительства новых жилых домов. Одновременно президент Немецкой федерации собственности, Андреас Маттнер, а также глава Федерации строительной индустрии Тим-Оливер Мюллер, предложили собственные инициативы, включая временное приостановление налога на продажу недвижимости и создание кредитной программы с низкой процентной ставкой.

Тем не менее, эксперты, такие как исполнительный директор Bulwiengesa, Свен Карстенсен, выражают мнение, что текущий кризис на рынке недвижимости в ближайшей перспективе будет продолжаться. В такой сложной ситуации потребуются не единичные меры, а комплексный подход и согласованные усилия для поддержки и восстановления рынка.

Photo purchased from Pexels.com.

Согласно данным правительства Германии, средняя стоимость домов и квартир упала на 9,9 процента по сравнению с предыдущим годом, что представляет собой рекордное снижение с момента начала сбора статистических данных в 2000 году.

Данное падение ощущается в крупных городах, включая Берлин, Гамбург и Мюнхен, где цены на недвижимость снизились на 9,8 процента и более, а на индивидуальные дома и дуплексы – на 12,6 процента по сравнению с предыдущим годом. Такой резкий спад в стоимости на недвижимость связывают с несколькими факторами. Во-первых, количество разрешений на строительство сократилось на 31,5 процента в июле, что свидетельствует о замедлении активности на рынке недвижимости Германии. Во-вторых, стоимость строительства выросла на 9 процентов по сравнению с предыдущим годом, что сделало недвижимость менее доступной для покупателей.

Данное изменение в динамике рынка недвижимости Германии отмечается как завершение десятилетнего периода бума, вызванного низкими процентными ставками. Этот период стимулировал рост цен на жилье и активность на рынке. Однако резкий рост процентных ставок и увеличение затрат на строительство привели к обратной тенденции.

Важно отметить, что изменения на рынке недвижимости также могут отразиться на экономической динамике Германии в целом. Снижение цен на недвижимость может повысить доступность жилья для молодых семей и новых покупателей, что, в свою очередь, может поддержать рост спроса на жилье. Однако для строительной индустрии и компаний, связанных с недвижимостью, это может представлять вызов, так как снижение цен и увеличение затрат на строительство могут снизить прибыльность проектов.

Тем не менее, с точки зрения потенциальных покупателей, это может создать благоприятные условия для приобретения жилья. Снижение цен на недвижимость в крупных городах, таких как Берлин и Мюнхен, может сделать эти регионы более доступными для тех, кто ранее сталкивался с высокими ценами и ограниченным выбором. Таким образом, текущая динамика на рынке недвижимости в Германии может иметь как позитивные, так и негативные последствия, и ее развитие будет следить за множество заинтересованных сторон.

Photo purchased from Shutterstock.

Уровень арендной платы с начала 2023 года вырос более чем на 7% по всей Германии. Согласно новым данным платформы недвижимости Immosscout24, скорость роста арендной платы уже в первые месяцы 2023 года била все рекорды. В период с января по март 2023 года стоимость аренды подержанных квартир в Германии выросла на 7,4-7,7 процента. Более того, по сравнению с запросами арендной платы за тот же период в прошлом году, цифры выросли на 12% для вторичной недвижимости и на 20% для новостроек. Данная тенденция коснулась как объектов от собственников, так и новостройки.

Наиболее сильные всплески уровня цен наблюдались в таких городах, как Берлин и Штутгарт. В беседе с Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) управляющий директор Immosscout24 Геза Крокфорд сказал: «В Берлине и Штутгарте наблюдается резкий рост арендной платы в новых арендных квартирах примерно на 8 и 9 процентов в первом квартале».

Помимо Берлина, данная тенденция еще более заметна в самом дорогом городе Германии, Мюнхене. С нового года арендная плата за перепродажу квартир в Берлине достигла рекордного уровня в 12,56 евро за квадратный метр в месяц по сравнению с 18,44 евро в баварской столице. Текущий средний показатель по стране составляет 8,01 евро за квадратный метр в месяц.

На сегодняшний день в Германии арендаторы, переезжающие в новые дома, тратят на аренду больше, чем их соседи в существующем жилье. Для новостроек среднемесячная арендная плата по стране составляет 11,01 евро за квадратный метр. Во многом это обусловлено ростом затрат на строительство нового жилья. Это, в свою очередь, означает, что в настоящее время правительство Германии не ставит себе цель на должном уровне организовать строительство нового жилья для  удовлетворения растущего спроса.

Photo purchased from to/hamburg-warehouse-district-golgen-hour-sunset-1591477396″ target=»_blank» rel=»noopener noreferrer»>Shutterstock.

В 4 квартале 2022 года было зафиксировано падение цен на рынке недвижимости Берлина, вызванное решением Европейского центрального банка о проведении серии повышений процентных ставок. Это вызвало увеличение ставок по ипотечным кредитам в два, а то и три раза, что повлекло за собой внезапное прекращение десятилетнего бума цен на жилую недвижимость Германии, обратив его в спад. В результате, цены на жильё в Берлине начали падать впервые более чем за десятилетие стабильного роста. Во многом это было вызвана тем фактом, что ощутимая часть населения Германии оказалась не в состоянии купить дом или квартиру из-за их высокой стоимости, и решила ограничиться арендным жильем.

Однако, как показали итоги 1 квартала 2023 года, спрос на жилую недвижимость в Берлине восстановился. Вернулся и рост цен на жилье, который составил плюс 0,8 процента. Более того, по данным Immobilien Scout, несмотря на то, что цены на готовые квартиры в Берлине падают второй квартал подряд, это падение (минус 0,3 процента) уже гораздо меньше по сравнению с предыдущим кварталом (минус 5,3 процента), что указывает на вероятное скорое возвращение к росту.

Другие отраслевые источники также указывают на то, что возвращение рынка жилой недвижимости Германии к эпохе устойчивого роста цен уже состоялось. Индикатор цен на жильё Europace, который отслеживает жилую недвижимость в Германии, в феврале по сравнению с предыдущим месяцем показал возвращение к росту, прервав серию из семи последовательных падений, начавшуюся в июле прошлого года.

Стоит отметить, что дополнительным фактором, удерживающим уровень цен на недвижимость в Берлине, является острая нехватка жилья на рынке. По оценкам некоторых исследователей, столице требуется построить более 100 000 квартир, чтобы удовлетворить спрос на жилье.

Photo purchased from to/berlin-night-light-panorama-roof-reichstag-1607339263″ target=»_blank» rel=»noopener noreferrer»>Shutterstock.

Десятилетний бум цен на жилую недвижимость в Германии, прекратившийся в прошлом году после того, как Европейский центральный банк принял решение о введении ряда  повышений процентных ставок, вызвал увеличение ставок по ипотечным кредитам в два, а иногда и в три раза. Это событие вытеснило с рынка недвижимости многих игроков, а также вызвало падение цен на недвижимость по всей стране.

Однако, согласно свежим данным, собранным фирмой по рекламе недвижимости Immobilien Scout, стоимость приобретения квартиры в новом доме в Берлине выросла в прошлом квартале на 0.8 процентов, частично компенсировав резкое падение, зафиксированное в предыдущем трехмесячном периоде. Судя по всему, большая плотность рынка жилья в Берлине повлияло на то, что резкое увеличение стоимости заимствований лишь на какое-то время ударило по тормозам роста цен. Как результат, квадратный метр жилой площади по сравнению с периодом семилетней давности на сегодняшний день подорожал примерно на 100%.

По данным Immobilien Scout, несмотря на то, что цены на вторичные квартиры в Берлине падают второй квартал подряд, данное падение составило всего 0.3 процента по сравнению с 5.3% в предыдущем квартале. Это, вероятно, указывает на то, что тенденция спада скоро изменится в лучшую сторону.

Берлин уже долгое время сталкивается с серьёзным несоответствием между спросом и предложением на рынке аренды недвижимости. Судя по официальным данным, около 26 000 человек в Берлине в начале прошлого года тем или иным образом не имели фиксированного адреса. По оценкам некоторых исследователей, столице Германии потребуется построить более 100 000 квартир, чтобы в полной мере удовлетворить спрос на жилье.

Ситуация с отсутствием предложения на жилье привело к росту арендной платы, что, в свою очередь, подтолкнуло вверх цены, уплачиваемые за здания. Учитывая тот факт, что уровень инфляции недавно достиг рекордных показателей, арендодатели испытывают соблазн пренебречь жёсткими правилами контроля над ценами в Берлине и продолжать повышать стоимость аренды.

Другие отраслевые источники также указывают, что рынок жилой недвижимости Германии уже вернулся к предыдущей эпохе устойчивого роста цен. Согласно индикатору цен на жилье от Europace, в феврале рынок продемонстрировал месячный рост, прервав серию из семи последовательных падений, длившуюся с июля прошлого года.

Photo purchased from to/bamberg-bavaria-germany-july-2-2019-1591327504″ target=»_blank» rel=»noopener noreferrer»>Shutterstock.