Как показывает недавнее исследование рынка недвижимости Германии, после многолетнего роста цен на жилье почти во всех крупных городах начал наблюдаться ценовой спад. Причиной этому явлению называют ряд факторов, таких, как переоценка недвижимости, высокие ипотечные ставки, увеличение стоимости жизни, удорожание строительства, а также — падение спроса. К примеру, согласно данным портала Immosscout24, спрос на недвижимость в Германии во втором квартале 2022 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упал на рекордные 36 процентов.

Стоимость недвижимости в Германии во многом считалась завышенной, и теперь, в совокупности с другими факторами, наметился ее спад.

Томас Шретер, управляющий директор Immosscout24, заметил: «Впервые после финансового кризиса 2008 года мы наблюдаем такую значительную коррекцию цен. Продавцам в настоящее время гораздо труднее найти покупателей». По его словам, на данный момент люди стали менее активными, так как «ежемесячные платежи по ипотеке удвоились по сравнению с прошлым годом, когда низкие ставки были нормой».

Как уже отмечалось выше, стоимость дома, рассчитанного на одну семью, снизились во всех крупных городах Германии, кроме Берлина. Например, в Кёльне они опустились за три месяца на 4 процента, а в Штутгарте — на целых 6,6 процентов. При этом стоимость квартир в Мюнхене и Гамбурге не изменилась, а в Берлине и Дюссельдорфе даже немного выросла.

Что касается небольших населенных пунктов за пределами крупных городов, там рост цен на жильё продолжается, но намного менее интенсивными темпами по сравнению с прошлыми периодами. К примеру, во втором квартале 2022 года ценовой рост составил в среднем всего 2 процента.

Стоит отметить, что арендный рынок, который в Германии является преобладающим, остался при этом конкурентным. Согласно недавнему опросу ипотечного брокера Interhyp, более половины семей в Германии не рассматривают вариант приобретения недвижимость в ближайшем будущем, ссылаясь на финансовые сложности. Как результат, люди принимают решение в пользу съёма квартиры или дома.

В числе прочего, портал Immosscout24 сообщил об увеличении спроса на арендное жильё на 47 процентов, что привело к росту его стоимости. Так, во втором квартале 2022 года аренда квартиры обошлась в среднем на 2,7 процента дороже по сравнению с первым кварталом того же дома. При этом, рост стоимости аренды в новостройках составил 3,6 процента.

На сегодняшний день, Германия — страна с наиболее низким уровнем владения недвижимостью в ЕС. Согласно официальным правительственным данным, только 42,1% семей являются непосредственными владельцами жилья, в котором они проживают. Остальные 57,9% семей живут в арендованных домах и квартирах. Более того — недавний опрос, проведённый ипотечным брокером Interhyp, показал, что большинство арендаторов в Германии не верят в то, что их финансовые возможности позволяют им рассмотреть вариант покупки собственной недвижимости в будущем, и планируют продолжать арендовать жилье.

«Многие из тех, с кем мы беседовали, считают, что цены на недвижимость постоянно неизмеримо растут», — сказал Йорг Утехт, генеральный директор группы Interhyp.

Для того, чтобы изменить данную ситуацию, крупнейшая политическая партия правящей коалиции Германии (СДПГ) сообщила, что планирует выступить с инициативой, направленной на помощь людям в покупке недвижимости в Германии.

Кевин Кюнерт, генеральный секретарь СДПГ, сообщил в интервью крупному немецкому изданию Augsburger Allgemeinе, что конечная цель данной инициативы – «заменить собственные финансовые активы». Он также пояснил, что ее разработка направлена на то, чтобы упростить выход на рынок недвижимости для семей, которые имеют стабильный доход, но не имеют сбережений. «В настоящее время мы работаем с Министерством строительства над разработкой программы субсидий», – добавил он.

Кроме того, по словам Кюнерта, правительство Германии уверено, что сможет выполнить свою задачу по поддержке рынка жилья и строительству сорока тысяч сдаваемых в аренду объектов недвижимости в год, в случае, «если каждый будет выполнять свою часть работы». Следует отметить, что отраслевые эксперты и ассоциации настроены более пессимистично, беря во внимание рост стоимости строительных материалов, сокращение рынка труда, строгие правила и недостаточно быструю выдачу разрешений на строительство.

Несмотря на экономический кризис, вызванный пандемией COVID-19, рынок недвижимости Германии продолжает демонстрировать уверенный рост – как на первичном, так и вторичном рынке. Согласно последним данным Федерального статистического управления (Destatis), недвижимость в Германии пользуется все большим спросом и продолжает расти в цене. К примеру, стоимость жилой недвижимости в третьем квартале 2021 года увеличилась в среднем на 12 процентов, показав рекордный уровень роста с 2000 года.

Примечательно, что по сравнению с 2014 годом цены на недвижимость выросли в среднем почти на 67 процентов. По мнению аналитиков, нынешнему росту цен способствуют такие факторы, как низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также успешное восстановление экономики Германии.

Рост цен в 2021 году стал самым интенсивным с 2000 года. Наиболее существенно (в среднем на 14,5 процента) это коснулось жилой недвижимости в таких городах, как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф.

Рост цен на вторичную недвижимость неизбежно влечет за собой рост цен на квартиры в новых многоэтажных домах. По данным Destatis, в августе 2021 года стоимость первичной недвижимости была на 12,6 процентов выше, чем за тот же период предыдущего года.

Кроме того, в Германии также наблюдается рост арендной платы. В прошлом году средняя стоимость аренды увеличилась на 4,1 процента. Наиболее заметный рост цен на аренду произошел в таких городах, как Берлин и Дюссельдорф. Несмотря на это, многие эксперты прогнозируют, что тенденция увеличения спроса на жилье в Германии не сохранится, и, как следствие, ожидается дальнейший рост цен в течение 2022 года. Предположительно, аренда квартир в будущем будет стоить на 8 процентов дороже в старых домах Берлина и на 7 процентов дороже – в новых домах. В Кёльне ожидается чуть менее значительный рост цен — на 3 процента, в Гамбурге и Франкфурте-на-Майне — на 1 процент.

Стоимость строительства новых жилых домов также значительно выросла. Это связано с нехваткой рабочей силы, а также ростом цен на строительные материалы, особенно дерево, бетон и сталь. К примеру, в августе 2021 года стоимость древесины выросла на рекордные 46,5 процента. По словам Майкла Фойгтлендера, эксперта по недвижимости Немецкого института экономики (IW), увеличение финансовых затрат негативно сказывается на скорости реализации многих строительных проектов в Германии.

Как и в других странах Европы, в Германии также значительно вырос спрос на элитную недвижимость (которая становится популярной инвестицией). Об этом сообщает гамбургская брокерская компания Engel & Völkers, которая в 2021 году продала почти в два раза больше (97 процентов) объектов премиум-класса в ценовом сегменте от 5 до 10 миллионов евро, чем годом ранее. Отмечается, что при этом иностранные покупатели не доминируют на немецком рынке недвижимости.

С предложением отмены оплаты за отопление выступила Ассоциация квартиросъемщиков Германии. Свою инициативу они объяснили просто. Сейчас арендатор платит полную стоимость услуги. При этом он никак не может повлиять на решение о проведении в доме ремонтных работ, чтобы исключить теплопотери.

Проект находится на рассмотрении. Правительство Германии планирует разработать план пошагового перехода на новую систему оплаты за отопление.

Предлагается, что всем домам и квартирам будет присвоена своя категория. Она будет зависеть от выброса CO2 в атмосферу. Чем выбросов меньше, тем выше класс энергопотребления.

100% оплата за отопление арендаторами сохранится в домах высокого класса. В остальных коммунальный платеж будет разделен между собственником и квартиросъемщиком. 90% суммы будет платить владелец, остальное – арендатор. Есть предложение полностью освободить арендаторов от расходов по этой статье в домах с низким классом энергопотребления.

Предполагается, что такая мера подтолкнет владельцев недвижимости вкладывать средства в ремонт и утепление дома. В дальнейшем планируется разделить оплату поровну между квартиросъемщиком и собственником.

Инициативу поддержали экологические организации Германии. Они отмечают, что такая мера поможет сократить выбросы СО2.

Есть у предложения и противники. Ассоциация владельцев недвижимости и земельных участков (Haus & Grund Deutschland) выступила против инициативы. Они считают неправильным передавать все расходы по оплате за отопление собственникам жилья. Свою позицию организация готова отстаивать в суде.

Также некоторые эксперты высказали мнение, что такой закон приведет к повышению арендной платы. Дополнительные расходы изначально будут заложены в стоимость, пишет aussiedlerbote.de.