Покупка недвижимости в Германии — как соблюсти все законы

05.09.2020

Покупка недвижимости в Германии — как соблюсти все законы

В начале 2020 года правительство Германии приняло ряд мер по усилению контроля за нелегальным оборотом денежных средств. Новые поправки вызвали ряд опасений у будущих инвесторов. Потенциальные покупатели забеспокоились, что при покупке недвижимости в Германии они должны будут предоставить дополнительный пакет документов. А это может значительно отсрочить желанную покупку.

Давайте разберемся, стоит ли опасаться этих нововведений потенциальным инвесторам, и на какие нюансы нужно обратить внимание, чтобы не нарушить российское и немецкое законодательство при покупке.

Сразу отметим, что закон нисколько не ограничивает право приобретать недвижимость иностранцам. Нерезиденты даже могут взять ипотеку, причем процент по кредиту будет значительно ниже ставок в России. Однако, есть ряд условий, соблюдать которые просто необходимо.

Мы уже писали, что все сделки в Германии при покупке недвижимости проходят строго по безналичному расчёту. Для этого покупатель должен лично явиться в отделение банка и соблюсти все необходимые процедуры. Процесс довольно стандартен и не занимает длительного времени. Список документов, как правило, представители банка предоставляют заранее. Для стандартной процедуры необходим загранпаспорт, документ, подтвержденный адрес проживания и заявления, заполненные в соответствии с требованиями. Однако, если у банка возникнут вопросы относительно ваших доходов, то сотрудники вправе попросить предоставить документ, который подтверждает источник дохода.

В Германии с каждым годом ужесточается законодательство по борьбе с незаконным оборотом денежных средств. Нотариусы Германии — без них не обходится ни одна сделка с недвижимостью — с этого года получили полномочия сообщать в соответствующие органы обо всех подозрительных операциях с наличными. В случае, если происхождение денежных средств покажется полиции подозрительным, надзорные органы сами произведут необходимую проверку законности средств, выделенных на покупку.

Если вы чисты перед законом, то вам нечего опасаться. Банк откроет на ваше имя счет в евро и заключит договор на его обслуживание.

Но не забудьте уведомить об открытии зарубежного счета налоговую России. Это правило распространяется для всех граждан, кто проживает на территории Российской Федерации более 183 дней в году.  

Приобрести недвижимость в Германии можно и на юридическое лицо. В этом случае будьте готовы предоставить несколько расширенный пакет документов. Вам необходимо будет доказать законность того вида деятельности, которым занимается ваша компания. Также будьте готовы к тому, что может потребоваться согласие других акционеров или компаньонов на покупку недвижимости. В случае оформления сделки юридическим лицом, мы рекомендуем тщательно изучать устав предприятия. Ведь если в нем будут прописаны ограничения на покупку недвижимости за границей, то уже свершившаяся сделка впоследствии может быть признана недействительной. 

Покупая недвижимость в Германии, нужно быть готовым к своевременной уплате всех налоговых сборов. Немецкое законодательство строго следит за этим. Требования едины и для жителей страны, и для нерезидентов.

Являясь владельцем недвижимости, вы обязаны оплачивать коммунальные расходы и налог на вашу собственность. Задолженности и просрочки приведут к немалым штрафам. Если их вовремя не погасить, то можно получить отказ при предоставлении визы, лишиться ВНЖ. Когда просрочка не погашается длительное время, информацию о долге заносят в Поземельную книгу, а имущество продают с аукциона.

При покупке  недвижимости без уплаты налога ваши данные, как нового владельца не могут быть внесены в Поземельную книгу. Величина налога зависит от района Германии, минимальная сумма – 3,5 %, максимальная – 6, 5%.

Окончательная регистрация права будет произведена только после уплаты налога.

Поэтому, приобретая недвижимость, добавьте к стоимости жилья еще около 15% дополнительных расходов на оплату налога и другие обязательные услуги по оформлению документов.

Ни немецкое, ни российское законодательство не запрещает приобретать недвижимость муниципальным и государственных служащим. Однако в этом случае не стоит забывать об обязательном декларировании этих объектов.

Помимо этого, если стоимость приобретаемого жилья значительно выше совокупного дохода семьи чиновника, то он также будет обязан заполнить декларацию о расходах. В ней указываются источники дохода, которые позволили совершить такую покупку. За соблюдением этих требований следят налоговые службы Российской Федерации.

В заключении подытожим: никаких особых ограничений для законопослушных граждан, которые хотят стать владельцами недвижимости в Германии новый закон не предусматривает. Но мы рекомендуем будущим инвесторам перед покупкой внимательно изучить налоговое законодательство обеих стран и законы о валютных операциях, чтобы не допустить нарушения по незнанию. А также взвесить возможности приобретения недвижимости как через физическое, так и через юридическое лицо.  

Если вы сомневаетесь, что ваших знаний в этой области достаточно, то обращайтесь за помощью в EW Real Estate. Наши специалисты бесплатно проконсультируют вас по всем юридическим вопросам и нюансам законодательства.

21.07.2020

Инвестиции в недвижимость Германии — пошаговый план

Если вы задумывались об инвестиции в иностранную недвижимость, то покупка доходной недвижимости в Германии – один из лучших вариантов. Развитая экономика, высокий уровень жизни, стабильная доходность, ликвидность недвижимости — эти, и многие другие факторы сделали популярным этот вид инвестиции не только для местных жителей, но и для иностранцев. Германия уже много лет является одним из лидеров для покупки инвестиционной недвижимости.

Давайте подробно разберемся: с чего нужно начать и какие этапы придется пройти, чтобы стать владельцем собственного жилья в Германии.

Этап первый. Определение главной цели инвестирования.

Именно от выбранной цели будет зависеть дальнейший выбор объекта для покупки. И здесь важно учитывать не только вид объекта: будет это жилая недвижимость, коммерческая или участок под строительство. Чтобы получить желаемый доход, необходимо учитывать и особенности района, и даже местный менталитет.

Можно выделить несколько основных целей для приобретения недвижимости.

  • сохранить имеющийся капитал. Вложение в недвижимость Германии – один из лучших способов сохранить свои инвестиции. Стабильность немецкой экономики гарантирует то, что со временем недвижимость не упадет в цене.
  • получение дохода с аренды или продажи недвижимости. Это самый популярный способ, к которому прибегают инвесторы. Чтобы доход был стабильным и гарантированным необходимо правильно выбрать объекты. Знать обо всех подводных камнях рынка немецкой недвижимости.

Цитата эксперта:

Выгоднее всего вкладывать средства в коммерческую недвижимость в восточной Германии — там недвижимость постоянно растет в цене и в ближайшие годы продолжит расти. Аренда коммерческой недвижимости выше в городах с населением от 30.000 и выше. Если вы хотите сдавать в аренду небольшие квартиры для студентов, выбирайте крупные города, где расположены большие университеты.

  • приобретение жилья для себя. С этим пунктом все понятно и логично. Выбор зависит от особенностей конкретной семьи.
  • приобретение недвижимости для получения вида на жительство. Конечно, покупка жилья не является обязательной гарантией приобретения вида на жительство. Но при оформлении документов владение недвижимостью в Германии дает право на определенные льготы и преимущества.

Когда цели определены, то можно приступать ко второму этапу: выбор подходящего объекта.

Интернет пестрит множеством предложений о покупке квартир, вилл или участков под застройку. Выбирая объект, вы будете ориентироваться на стандартные запросы: площадь, планировку, этажность, состояние помещения. Но, чтобы ваша инвестиция была успешной, необходимо также учитывать и другие факторы.

Важным критерием является не только расположение недвижимости в регионе, но и район, наличие учебных заведений, состояние демографии в конкретном городе. И если вы считаете, что жилье в центре будет более востребовано для арендаторов, то вы ошибаетесь. Благодаря развитой пассажирской сети в Германии районы на окраинах более востребованы из-за низкой арендной платы. Эти и многие другие нюансы сложно предугадать инвестору-новичку. Также сложно самостоятельно оценить ликвидность недвижимости и доход, который можно будет с нее получить в будущем при перепродаже.

Цитата эксперта:

Один из важнейших факторов — размер резервного фонда, в который ежемесячно вносятся платежи в счёт будущих ремонтов здания. Также важно знать, какие работы по благоустройству были выполнены и запланированы на ближайшее время.

Каждый решает для себя: довериться профессионалам, чтобы избежать неоправданных рисков, или же выбирать объект для инвестиции самостоятельно, надеясь на удачу.

Когда объект выбран, то можно приступать к третьему этапу: осмотру объекта.

Как бы ни хороши были фотографии выбранного объекта, но при покупке, особенно если это ваша первая инвестиция в недвижимость, необходимо рассмотреть объект лично. Мы рекомендуем не только оценить все параметры выбранного варианта, но также обратить внимание на район и прилегающие территории. Вам придется встречаться с владельцем или его представителем. Существенной сложностью может стать речевой барьер. Даже, если вы считаете, что ваш разговорный немецкий на должном уровне, то бумажная документация изобилует множеством специфических терминов. Без переводчика вам просто не обойтись.

Цитата эксперта:

Кроме услуг переводчика, вам может понадобиться знание специфики работы местных властей. Специалисты нашего агентства уже более 15 лет помогают клиентам оформлять необходимые документы с учетом всех нюансов немецкой бюрократии.

Если выбранный объект полностью оправдал ваши ожидания, и вы сошлись с продавцом в цене, самое время перейти к четвертому этапу и посетить немецкий банк для открытия расчетного счета.

Открытие расчетного счёта в немецком банке – это обязательное условие для покупки недвижимости в Германии, покупка за наличные невозможна. На этот счет будут зачислены деньги, с него в дальнейшем будут проводиться и все дополнительные платежи. Личное присутствие покупателя при открытии счета — обязательное условие с 2012 года. Процедура открытия счета занимает около 20 минут, от вас потребуется стандартный набор документов: загранпаспорт, паспорт гражданина РФ, номер налогоплательщика.

Если же вы не располагаете нужной суммой для покупки недвижимости, то возможно предоставление кредита. Ипотечные ставки для иностранцев колеблются от от 2% до 2,5% для коммерческой недвижимости и от 0,8% до 1,5% жилой недвижимости для нерезидентов.

Цитата эксперта:

EW Real Estate располагает большим опытом по открытию для клиентов расчетных счетов в ведущих банках Германии. Если клиент приходит в банк с нашим представителем, сотрудники банка относятся к нему с доверием, так как на первичном уровне мы заполняем и предоставляем банку резюме клиента.

При выборе банка мы рекомендуем обратить внимание на стоимость обслуживания, величину комиссии, а также доступность филиалов и банкоматов на территории Германии. Если ваш уровень немецкого недостаточно высок, лучше воспользоваться услугами переводчика.

После открытия счета пора переходить к следующему этапу – назначить прием у нотариуса.

Проверка объекта нотариусом – обязательное условие всех сделок с недвижимостью на территории Германии. Вы точно будете знать: приобретаемое вами жилье не имеет никаких обременений, долгов или других неприятных сюрпризов, которые могут помешать сделке.

Перед подготовкой договора купли-продажи нотариус тщательно проверяет объект, изучает полный комплект документов на выбранную недвижимость. Нотариус готовит проект с указаниями основных условий сделки, после чего пересылает его и продавцу и покупателю.

Покупателю не обязательно лично присутствовать в Германии при заключении договора. При желании, договор можно оформить через доверенное лицо.

Цитата эксперта:

Мы помогаем клиентам нашего агентства заключить договор купли-продажи дистанционно. Покупатель может выписать доверенность в своей стране, получить апостиль и прислать доверенность нам. Все остальные процедуры выполнят сотрудники EW Real Estate, а покупатель экономит время и деньги.

Когда все эти шаги пройдены, остается самый последний и волнительный этап: оплата и оформление договора купли-продажи.

Как мы уже говорили, все покупки недвижимости в Германии осуществляются только через расчетный счет. Есть 2 варианта: перевести деньги на личный счет продавца или на трастовый счет нотариуса. Второй вариант более предпочтителен для иностранцев, он минимизирует риски. Деньги с расчетного счета нотариуса будут перечислены продавцу только после предъявления документа, подтверждающего отсутствие обременений.

После подписания договора купли-продажи права нового владельца регистрируются в Поземельном суде. С этого момента вы являетесь собственником недвижимости в Германии.

Теперь у вас есть пошаговый план покупки инвестиционной недвижимости в Германии. Вы можете выбрать объект и оформить все документы самостоятельно, а можете пройти этот путь с помощью опытных специалистов агентства EW Real Estate. Запишитесь на бесплатную онлайн-консультацию и мы проконсультируем вас по всем вопросам.

Нужна помощь? Напишите нам