По данным Института городских, региональных и жилищных исследований Gewos, фаза роста рынка недвижимости Германии, длившаяся более десяти лет, возможно, подходит к финалу. Институт прогнозирует, что в 2022 году продажи квартир, домов, коммерческой недвижимости и земли в Германии могут снизиться на 7 процентов (эквивалентных 313,5 миллиардам евро), а количество сделок упадет ниже 900 000. В частности, ожидается сокращение сектора жилой недвижимости, который на данный момент занимает почти 80 процентов всех сделок с недвижимостью в Германии, на 5,6 процента. Если это произойдет, это может стать первым снижением оборота на немецком рынке недвижимости с 2009 года.

В 2021 году оборот в секторе недвижимости Германии достиг своего исторического максимума, составив беспрецедентных 337 миллиардов евро — вдвое больше, чем за десять лет до этого. Несмотря на небольшое снижение общего числа транзакций (вызванное ограниченным предложением), цены на недвижимость резко выросли на впечатляющие 13 процентов — самый высокий показатель с начала ведения учета в 1980 году. Себастьян Вунш, руководитель отдела экономики недвижимости в Институте Gewos, объясняет исключительный рост рынка недвижимости в 2021 году восстановлением после кризиса, вызванного пандемией COVID-19.

Однако с мая 2022 года наблюдается последовательное снижение количества договоров купли-продажи недвижимости. Особенно заметно это видно по общему объему крупных сделок.

Такое замедление может быть вызвано несколькими факторами, такими как:

• Более строгие условия покупки, как для индивидуальных покупателей, так и для инвесторов;
• Более высокая инфляция и процентные ставки по кредитам;
• Возросшая осторожность инвесторов в принятии решений на фоне растущей неопределенности на рынке недвижимости.

Однако, несмотря на то, что продажи недвижимости упали, уровень цен остался стабильными. Это связано как с низкими темпами строительства новой недвижимости, так и с растущим числом иммигрантов в Германии. «Нет никаких сигналов о каком-либо падении цен, не говоря уже о резком падении», отмечает Вунш, при этом уточняя, что общую вероятность снижения цен не следует исключать полностью, особенно на региональном уровне или в отдельных областях и субрынках в Германии.

Кроме того, недвижимость в Германии в этом году ожидает умеренный рост цен. Максимальный показатель роста при этом прогнозируется приблизительно на уровне 3 процентов.

Photo purchased from Shutterstock.

Согласно недавнему исследованию агентства недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL), в настоящее время наблюдается растущая тенденция, которой никогда не было в Германии в прошлом: рост цен на аренду превысил по скорости рост цен на недвижимость.

Как показало данное исследование, существует ряд факторов, совокупность которых привело к возникновению этой тенденции. Эти факторы включают в себя рост процентных ставок по кредитам, дорожающие строительные материалы, а также рост инфляции. Эти факторы привели к тому, что ощутимая часть населения Германии оказалась не в состоянии купить дом или квартиру из-за их высокой стоимости, и решила ограничиться арендным жильем. Это, в свою очередь, привело к тому, что рост арендных ставок оказался сильнее, чем рост цены на недвижимость в случае ее покупки.

Данная тенденция наиболее заметна в восьми крупных городах: Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте, Дюссельдорфе, Лейпциге и Штутгарте. Согласно тому же исследованию, арендная плата в этих городах увеличилась в среднем на 6,3 процента во второй половине 2022 года по сравнению с тем же периодом 2021 года.

Хотя недавний скачок процентных ставок и привел к некоторому снижению стоимости недвижимости во многих частях Германии, этого оказалось недостаточно, чтобы сделать жилье в целом более доступным. Учитывая тот факт, что за последние 5 лет цены за квадратный метр росли в среднем на 9,1 процента в год, их небольшого снижения было недостаточно, чтобы получить существенную разницу.

Immowelt, немецкий оператор ряда Веб-порталов, посвященных недвижимости в Германии, подсчитал, что на данный момент среднестатистической семье из трех человек требуется не менее 5 000 евро в месяц (без учета налогов), чтобы получить кредит на дом или квартиру площадью 90 квадратных метров в любом крупном немецком городе.

Стоит отметить, что аналогичное ускорение роста арендной платы на фоне замедления на рынке жилья можно также наблюдать в Испании.

Photo from Shutterstock.