Рубрика: Дома и виллы в Германии
19
Топ-10 доступных городов для аренды жилья в Германии
Несмотря на то, что стоимость аренды жилья в Германии продолжает расти, все еще можно назвать несколько городов, где возможно найти разумные цены на аренду.
Согласно данным Министерства жилищного строительства Германии, около 54 процента домашних хозяйств в Германии предпочитают аренду жилья покупке недвижимости. Это существенно выше среднего показателя для Европы, где менее 30 процентов домашних хозяйств в Евросоюзе предпочитают аренду. В этой статье мы рассмотрим десять наиболее доступных городов для аренды жилья в Германии.
Какова средняя стоимость аренды жилья в Германии?
Согласно последним данным статистического бюро Германии (Destatis), в 2022 году средняя арендная плата за квадратный метр составила 8,70 Евро. В небольших городах арендаторы могут рассчитывать на тарифы около 7,50 Евро за квадратный метр, в то время как в крупных городах средняя стоимость аренды составляет примерно 9,60 Евро за квадратный метр.
Тем не менее, в Рурском регионе Северного Рейна-Вестфалии и восточной Германии существуют города, где все еще можно найти выгодные предложения.
Это особенно актуально в сравнении с такими городами, как Мюнхен, где средняя стоимость аренды теперь превышает 18 Евро за квадратный метр.
Итак, в каких городах Германии предлагаются наиболее доступные арендные ставки на основе последних данных о стоимости квадратного метра?
- Хемниц, Саксония: €5,63
- Гельзенкирхен, Северный Рейн-Вестфалия: €6,46
- Хаген, Северный Рейн-Вестфалия: €6,66
- Магдебург, Саксония-Ангальт: €6,71
- Бремерхафен, Бремен: €6,86
- Зальцгиттер, Нижняя Саксония: €6,88
- Ремшайд, Северный Рейн-Вестфалия: €7,00
- Херне, Северный Рейн-Вестфалия: €7,06
- Реклингхаузен, Северный Рейн-Вестфалия: €7,11
- Галле, Зале, Саксония-Ангальт: €7,11
Стоит отметить, что даже в этих более доступных городах поиск жилья все равно может занять много времени, будь то аренда квартиры или комнаты в коммунальной квартире. Вот несколько проверенных советов, которые могут облегчить данную задачу:
- Используйте социальные сети и местные группы: Присоединитесь к группам Facebook или другим онлайн-сообществам, специализирующимся на поиске жилья или недвижимости в вашем регионе. В таких группах часто предлагаются доступные предложения или делятся полезными рекомендациями.
- Воспользуйтесь личными связями: Сообщите друзьям, семье, коллегам и знакомым, что вы ищете жилье. Иногда они могут помочь вам найти свободное жилье в своем районе или собираются переехать скоро.
- Будьте готовы к компромиссам: Откройтесь для разных размеров квартир или альтернативных вариантов проживания. Понизьте ваши ожидания и расширьте возможности.
- Арендуйте напрямую: Попробуйте искать квартиры напрямую у частных арендодателей или небольших арендных компаний, а не через крупные агентства, которые обычно предлагают новые и дорогие квартиры. Часто стоимость аренды у частных арендодателей ниже.
- Присоединитесь к кооперативу по жилью: Узнайте о жилищных кооперативах или некоммерческих ассоциациях в желаемом вами районе. Они часто предоставляют доступное жилье, особенно для людей с низкими доходами. Однако ожидание может быть долгим.
- Проводите переговоры: Не стесняйтесь вести переговоры с арендодателем относительно арендной платы; возможно, они согласятся снизить стоимость. Это особенно актуально, если вы планируете арендовать на длительный срок, выполнять ремонтные работы самостоятельно или приобретать мебель и технику у предыдущего арендатора.
- Переезжайте подальше от центра города: Рассмотрите возможность переезда на окраину города. Там цены на аренду ниже, и обычно имеется хорошее транспортное сообщение.
Photo purchased from Shutterstock.
Арендные ставки в Германии выросли до рекордных показателей
Уровень арендной платы с начала 2023 года вырос более чем на 7% по всей Германии. Согласно новым данным платформы недвижимости Immosscout24, скорость роста арендной платы уже в первые месяцы 2023 года била все рекорды. В период с января по март 2023 года стоимость аренды подержанных квартир в Германии выросла на 7,4-7,7 процента. Более того, по сравнению с запросами арендной платы за тот же период в прошлом году, цифры выросли на 12% для вторичной недвижимости и на 20% для новостроек. Данная тенденция коснулась как объектов от собственников, так и новостройки.
Наиболее сильные всплески уровня цен наблюдались в таких городах, как Берлин и Штутгарт. В беседе с Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) управляющий директор Immosscout24 Геза Крокфорд сказал: «В Берлине и Штутгарте наблюдается резкий рост арендной платы в новых арендных квартирах примерно на 8 и 9 процентов в первом квартале».
Помимо Берлина, данная тенденция еще более заметна в самом дорогом городе Германии, Мюнхене. С нового года арендная плата за перепродажу квартир в Берлине достигла рекордного уровня в 12,56 евро за квадратный метр в месяц по сравнению с 18,44 евро в баварской столице. Текущий средний показатель по стране составляет 8,01 евро за квадратный метр в месяц.
На сегодняшний день в Германии арендаторы, переезжающие в новые дома, тратят на аренду больше, чем их соседи в существующем жилье. Для новостроек среднемесячная арендная плата по стране составляет 11,01 евро за квадратный метр. Во многом это обусловлено ростом затрат на строительство нового жилья. Это, в свою очередь, означает, что в настоящее время правительство Германии не ставит себе цель на должном уровне организовать строительство нового жилья для удовлетворения растущего спроса.
Photo purchased from Shutterstock.
В 1 квартале 2023 года Цены на жилье в Берлине вернули тенденцию к росту
В 4 квартале 2022 года было зафиксировано падение цен на рынке недвижимости Берлина, вызванное решением Европейского центрального банка о проведении серии повышений процентных ставок. Это вызвало увеличение ставок по ипотечным кредитам в два, а то и три раза, что повлекло за собой внезапное прекращение десятилетнего бума цен на жилую недвижимость Германии, обратив его в спад. В результате, цены на жильё в Берлине начали падать впервые более чем за десятилетие стабильного роста. Во многом это было вызвана тем фактом, что ощутимая часть населения Германии оказалась не в состоянии купить дом или квартиру из-за их высокой стоимости, и решила ограничиться арендным жильем.
Однако, как показали итоги 1 квартала 2023 года, спрос на жилую недвижимость в Берлине восстановился. Вернулся и рост цен на жилье, который составил плюс 0,8 процента. Более того, по данным Immobilien Scout, несмотря на то, что цены на готовые квартиры в Берлине падают второй квартал подряд, это падение (минус 0,3 процента) уже гораздо меньше по сравнению с предыдущим кварталом (минус 5,3 процента), что указывает на вероятное скорое возвращение к росту.
Другие отраслевые источники также указывают на то, что возвращение рынка жилой недвижимости Германии к эпохе устойчивого роста цен уже состоялось. Индикатор цен на жильё Europace, который отслеживает жилую недвижимость в Германии, в феврале по сравнению с предыдущим месяцем показал возвращение к росту, прервав серию из семи последовательных падений, начавшуюся в июле прошлого года.
Стоит отметить, что дополнительным фактором, удерживающим уровень цен на недвижимость в Берлине, является острая нехватка жилья на рынке. По оценкам некоторых исследователей, столице требуется построить более 100 000 квартир, чтобы удовлетворить спрос на жилье.
Photo purchased from Shutterstock.
Рынок жилья в Берлине переходит к восстановлению после кратковременного падения цен
Десятилетний бум цен на жилую недвижимость в Германии, прекратившийся в прошлом году после того, как Европейский центральный банк принял решение о введении ряда повышений процентных ставок, вызвал увеличение ставок по ипотечным кредитам в два, а иногда и в три раза. Это событие вытеснило с рынка недвижимости многих игроков, а также вызвало падение цен на недвижимость по всей стране.
Однако, согласно свежим данным, собранным фирмой по рекламе недвижимости Immobilien Scout, стоимость приобретения квартиры в новом доме в Берлине выросла в прошлом квартале на 0.8 процентов, частично компенсировав резкое падение, зафиксированное в предыдущем трехмесячном периоде. Судя по всему, большая плотность рынка жилья в Берлине повлияло на то, что резкое увеличение стоимости заимствований лишь на какое-то время ударило по тормозам роста цен. Как результат, квадратный метр жилой площади по сравнению с периодом семилетней давности на сегодняшний день подорожал примерно на 100%.
По данным Immobilien Scout, несмотря на то, что цены на вторичные квартиры в Берлине падают второй квартал подряд, данное падение составило всего 0.3 процента по сравнению с 5.3% в предыдущем квартале. Это, вероятно, указывает на то, что тенденция спада скоро изменится в лучшую сторону.
Берлин уже долгое время сталкивается с серьёзным несоответствием между спросом и предложением на рынке аренды недвижимости. Судя по официальным данным, около 26 000 человек в Берлине в начале прошлого года тем или иным образом не имели фиксированного адреса. По оценкам некоторых исследователей, столице Германии потребуется построить более 100 000 квартир, чтобы в полной мере удовлетворить спрос на жилье.
Ситуация с отсутствием предложения на жилье привело к росту арендной платы, что, в свою очередь, подтолкнуло вверх цены, уплачиваемые за здания. Учитывая тот факт, что уровень инфляции недавно достиг рекордных показателей, арендодатели испытывают соблазн пренебречь жёсткими правилами контроля над ценами в Берлине и продолжать повышать стоимость аренды.
Другие отраслевые источники также указывают, что рынок жилой недвижимости Германии уже вернулся к предыдущей эпохе устойчивого роста цен. Согласно индикатору цен на жилье от Europace, в феврале рынок продемонстрировал месячный рост, прервав серию из семи последовательных падений, длившуюся с июля прошлого года.
Photo purchased from Shutterstock.
Уровень цен на недвижимость в Германии сбалансировался, несмотря на снижение уровня продаж
По данным Института городских, региональных и жилищных исследований Gewos, фаза роста рынка недвижимости Германии, длившаяся более десяти лет, возможно, подходит к финалу. Институт прогнозирует, что в 2022 году продажи квартир, домов, коммерческой недвижимости и земли в Германии могут снизиться на 7 процентов (эквивалентных 313,5 миллиардам евро), а количество сделок упадет ниже 900 000. В частности, ожидается сокращение сектора жилой недвижимости, который на данный момент занимает почти 80 процентов всех сделок с недвижимостью в Германии, на 5,6 процента. Если это произойдет, это может стать первым снижением оборота на немецком рынке недвижимости с 2009 года.
В 2021 году оборот в секторе недвижимости Германии достиг своего исторического максимума, составив беспрецедентных 337 миллиардов евро — вдвое больше, чем за десять лет до этого. Несмотря на небольшое снижение общего числа транзакций (вызванное ограниченным предложением), цены на недвижимость резко выросли на впечатляющие 13 процентов — самый высокий показатель с начала ведения учета в 1980 году. Себастьян Вунш, руководитель отдела экономики недвижимости в Институте Gewos, объясняет исключительный рост рынка недвижимости в 2021 году восстановлением после кризиса, вызванного пандемией COVID-19.
Однако с мая 2022 года наблюдается последовательное снижение количества договоров купли-продажи недвижимости. Особенно заметно это видно по общему объему крупных сделок.
Такое замедление может быть вызвано несколькими факторами, такими как:
- Более строгие условия покупки, как для индивидуальных покупателей, так и для инвесторов;
- Более высокая инфляция и процентные ставки по кредитам;
- Возросшая осторожность инвесторов в принятии решений на фоне растущей неопределенности на рынке недвижимости.
Однако, несмотря на то, что продажи недвижимости упали, уровень цен остался стабильными. Это связано как с низкими темпами строительства новой недвижимости, так и с растущим числом иммигрантов в Германии. «Нет никаких сигналов о каком-либо падении цен, не говоря уже о резком падении», отмечает Вунш, при этом уточняя, что общую вероятность снижения цен не следует исключать полностью, особенно на региональном уровне или в отдельных областях и субрынках в Германии.
Кроме того, недвижимость в Германии в этом году ожидает умеренный рост цен. Максимальный показатель роста при этом прогнозируется приблизительно на уровне 3 процентов.
Photo purchased from Shutterstock.
Рост арендных ставок в Германии превысил рост цен на недвижимость
Согласно недавнему исследованию агентства недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL), в настоящее время наблюдается растущая тенденция, которой никогда не было в Германии в прошлом: рост цен на аренду превысил по скорости рост цен на недвижимость.
Как показало данное исследование, существует ряд факторов, совокупность которых привело к возникновению этой тенденции. Эти факторы включают в себя рост процентных ставок по кредитам, дорожающие строительные материалы, а также рост инфляции. Эти факторы привели к тому, что ощутимая часть населения Германии оказалась не в состоянии купить дом или квартиру из-за их высокой стоимости, и решила ограничиться арендным жильем. Это, в свою очередь, привело к тому, что рост арендных ставок оказался сильнее, чем рост цены на недвижимость в случае ее покупки.
Данная тенденция наиболее заметна в восьми крупных городах: Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте, Дюссельдорфе, Лейпциге и Штутгарте. Согласно тому же исследованию, арендная плата в этих городах увеличилась в среднем на 6,3 процента во второй половине 2022 года по сравнению с тем же периодом 2021 года.
Хотя недавний скачок процентных ставок и привел к некоторому снижению стоимости недвижимости во многих частях Германии, этого оказалось недостаточно, чтобы сделать жилье в целом более доступным. Учитывая тот факт, что за последние 5 лет цены за квадратный метр росли в среднем на 9,1 процента в год, их небольшого снижения было недостаточно, чтобы получить существенную разницу.
Immowelt, немецкий оператор ряда Веб-порталов, посвященных недвижимости в Германии, подсчитал, что на данный момент среднестатистической семье из трех человек требуется не менее 5 000 евро в месяц (без учета налогов), чтобы получить кредит на дом или квартиру площадью 90 квадратных метров в любом крупном немецком городе.
Стоит отметить, что аналогичное ускорение роста арендной платы на фоне замедления на рынке жилья можно также наблюдать в Испании.
Photo from Shutterstock.