Несмотря на то, что стоимость аренды жилья в Германии продолжает расти, все еще можно назвать несколько городов, где возможно найти разумные цены на аренду.

Согласно данным Министерства жилищного строительства Германии, около 54 процента домашних хозяйств в Германии предпочитают аренду жилья покупке недвижимости. Это существенно выше среднего показателя для Европы, где менее 30 процентов домашних хозяйств в Евросоюзе предпочитают аренду. В этой статье мы рассмотрим десять наиболее доступных городов для аренды жилья в Германии.

Какова средняя стоимость аренды жилья в Германии?

Согласно последним данным статистического бюро Германии (Destatis), в 2022 году средняя арендная плата за квадратный метр составила 8,70 Евро. В небольших городах арендаторы могут рассчитывать на тарифы около 7,50 Евро за квадратный метр, в то время как в крупных городах средняя стоимость аренды составляет примерно 9,60 Евро за квадратный метр.

Тем не менее, в Рурском регионе Северного Рейна-Вестфалии и восточной Германии существуют города, где все еще можно найти выгодные предложения.

Это особенно актуально в сравнении с такими городами, как Мюнхен, где средняя стоимость аренды теперь превышает 18 Евро за квадратный метр.

Итак, в каких городах Германии предлагаются наиболее доступные арендные ставки на основе последних данных о стоимости квадратного метра?

• Хемниц, Саксония: €5,63
• Гельзенкирхен, Северный Рейн-Вестфалия: €6,46
• Хаген, Северный Рейн-Вестфалия: €6,66
• Магдебург, Саксония-Ангальт: €6,71
• Бремерхафен, Бремен: €6,86
• Зальцгиттер, Нижняя Саксония: €6,88
• Ремшайд, Северный Рейн-Вестфалия: €7,00
• Херне, Северный Рейн-Вестфалия: €7,06
• Реклингхаузен, Северный Рейн-Вестфалия: €7,11
• Галле, Зале, Саксония-Ангальт: €7,11

Стоит отметить, что даже в этих более доступных городах поиск жилья все равно может занять много времени, будь то аренда квартиры или комнаты в коммунальной квартире. Вот несколько проверенных советов, которые могут облегчить данную задачу:

1. Используйте социальные сети и местные группы: Присоединитесь к группам Facebook или другим онлайн-сообществам, специализирующимся на поиске жилья или недвижимости в вашем регионе. В таких группах часто предлагаются доступные предложения или делятся полезными рекомендациями.
2. Воспользуйтесь личными связями: Сообщите друзьям, семье, коллегам и знакомым, что вы ищете жилье. Иногда они могут помочь вам найти свободное жилье в своем районе или собираются переехать скоро.
3. Будьте готовы к компромиссам: Откройтесь для разных размеров квартир или альтернативных вариантов проживания. Понизьте ваши ожидания и расширьте возможности.
4. Арендуйте напрямую: Попробуйте искать квартиры напрямую у частных арендодателей или небольших арендных компаний, а не через крупные агентства, которые обычно предлагают новые и дорогие квартиры. Часто стоимость аренды у частных арендодателей ниже.
5. Присоединитесь к кооперативу по жилью: Узнайте о жилищных кооперативах или некоммерческих ассоциациях в желаемом вами районе. Они часто предоставляют доступное жилье, особенно для людей с низкими доходами. Однако ожидание может быть долгим.
6. Проводите переговоры: Не стесняйтесь вести переговоры с арендодателем относительно арендной платы; возможно, они согласятся снизить стоимость. Это особенно актуально, если вы планируете арендовать на длительный срок, выполнять ремонтные работы самостоятельно или приобретать мебель и технику у предыдущего арендатора.
7. Переезжайте подальше от центра города: Рассмотрите возможность переезда на окраину города. Там цены на аренду ниже, и обычно имеется хорошее транспортное сообщение.

Photo purchased from Shutterstock.

Уровень арендной платы с начала 2023 года вырос более чем на 7% по всей Германии. Согласно новым данным платформы недвижимости Immosscout24, скорость роста арендной платы уже в первые месяцы 2023 года била все рекорды. В период с января по март 2023 года стоимость аренды подержанных квартир в Германии выросла на 7,4-7,7 процента. Более того, по сравнению с запросами арендной платы за тот же период в прошлом году, цифры выросли на 12% для вторичной недвижимости и на 20% для новостроек. Данная тенденция коснулась как объектов от собственников, так и новостройки.

Наиболее сильные всплески уровня цен наблюдались в таких городах, как Берлин и Штутгарт. В беседе с Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) управляющий директор Immosscout24 Геза Крокфорд сказал: «В Берлине и Штутгарте наблюдается резкий рост арендной платы в новых арендных квартирах примерно на 8 и 9 процентов в первом квартале».

Помимо Берлина, данная тенденция еще более заметна в самом дорогом городе Германии, Мюнхене. С нового года арендная плата за перепродажу квартир в Берлине достигла рекордного уровня в 12,56 евро за квадратный метр в месяц по сравнению с 18,44 евро в баварской столице. Текущий средний показатель по стране составляет 8,01 евро за квадратный метр в месяц.

На сегодняшний день в Германии арендаторы, переезжающие в новые дома, тратят на аренду больше, чем их соседи в существующем жилье. Для новостроек среднемесячная арендная плата по стране составляет 11,01 евро за квадратный метр. Во многом это обусловлено ростом затрат на строительство нового жилья. Это, в свою очередь, означает, что в настоящее время правительство Германии не ставит себе цель на должном уровне организовать строительство нового жилья для  удовлетворения растущего спроса.

Photo purchased from Shutterstock.

В 4 квартале 2022 года было зафиксировано падение цен на рынке недвижимости Берлина, вызванное решением Европейского центрального банка о проведении серии повышений процентных ставок. Это вызвало увеличение ставок по ипотечным кредитам в два, а то и три раза, что повлекло за собой внезапное прекращение десятилетнего бума цен на жилую недвижимость Германии, обратив его в спад. В результате, цены на жильё в Берлине начали падать впервые более чем за десятилетие стабильного роста. Во многом это было вызвана тем фактом, что ощутимая часть населения Германии оказалась не в состоянии купить дом или квартиру из-за их высокой стоимости, и решила ограничиться арендным жильем.

Однако, как показали итоги 1 квартала 2023 года, спрос на жилую недвижимость в Берлине восстановился. Вернулся и рост цен на жилье, который составил плюс 0,8 процента. Более того, по данным Immobilien Scout, несмотря на то, что цены на готовые квартиры в Берлине падают второй квартал подряд, это падение (минус 0,3 процента) уже гораздо меньше по сравнению с предыдущим кварталом (минус 5,3 процента), что указывает на вероятное скорое возвращение к росту.

Другие отраслевые источники также указывают на то, что возвращение рынка жилой недвижимости Германии к эпохе устойчивого роста цен уже состоялось. Индикатор цен на жильё Europace, который отслеживает жилую недвижимость в Германии, в феврале по сравнению с предыдущим месяцем показал возвращение к росту, прервав серию из семи последовательных падений, начавшуюся в июле прошлого года.

Стоит отметить, что дополнительным фактором, удерживающим уровень цен на недвижимость в Берлине, является острая нехватка жилья на рынке. По оценкам некоторых исследователей, столице требуется построить более 100 000 квартир, чтобы удовлетворить спрос на жилье.

Photo purchased from Shutterstock.

Десятилетний бум цен на жилую недвижимость в Германии, прекратившийся в прошлом году после того, как Европейский центральный банк принял решение о введении ряда  повышений процентных ставок, вызвал увеличение ставок по ипотечным кредитам в два, а иногда и в три раза. Это событие вытеснило с рынка недвижимости многих игроков, а также вызвало падение цен на недвижимость по всей стране.

Однако, согласно свежим данным, собранным фирмой по рекламе недвижимости Immobilien Scout, стоимость приобретения квартиры в новом доме в Берлине выросла в прошлом квартале на 0.8 процентов, частично компенсировав резкое падение, зафиксированное в предыдущем трехмесячном периоде. Судя по всему, большая плотность рынка жилья в Берлине повлияло на то, что резкое увеличение стоимости заимствований лишь на какое-то время ударило по тормозам роста цен. Как результат, квадратный метр жилой площади по сравнению с периодом семилетней давности на сегодняшний день подорожал примерно на 100%.

По данным Immobilien Scout, несмотря на то, что цены на вторичные квартиры в Берлине падают второй квартал подряд, данное падение составило всего 0.3 процента по сравнению с 5.3% в предыдущем квартале. Это, вероятно, указывает на то, что тенденция спада скоро изменится в лучшую сторону.

Берлин уже долгое время сталкивается с серьёзным несоответствием между спросом и предложением на рынке аренды недвижимости. Судя по официальным данным, около 26 000 человек в Берлине в начале прошлого года тем или иным образом не имели фиксированного адреса. По оценкам некоторых исследователей, столице Германии потребуется построить более 100 000 квартир, чтобы в полной мере удовлетворить спрос на жилье.

Ситуация с отсутствием предложения на жилье привело к росту арендной платы, что, в свою очередь, подтолкнуло вверх цены, уплачиваемые за здания. Учитывая тот факт, что уровень инфляции недавно достиг рекордных показателей, арендодатели испытывают соблазн пренебречь жёсткими правилами контроля над ценами в Берлине и продолжать повышать стоимость аренды.

Другие отраслевые источники также указывают, что рынок жилой недвижимости Германии уже вернулся к предыдущей эпохе устойчивого роста цен. Согласно индикатору цен на жилье от Europace, в феврале рынок продемонстрировал месячный рост, прервав серию из семи последовательных падений, длившуюся с июля прошлого года.

Photo purchased from Shutterstock.

По данным Института городских, региональных и жилищных исследований Gewos, фаза роста рынка недвижимости Германии, длившаяся более десяти лет, возможно, подходит к финалу. Институт прогнозирует, что в 2022 году продажи квартир, домов, коммерческой недвижимости и земли в Германии могут снизиться на 7 процентов (эквивалентных 313,5 миллиардам евро), а количество сделок упадет ниже 900 000. В частности, ожидается сокращение сектора жилой недвижимости, который на данный момент занимает почти 80 процентов всех сделок с недвижимостью в Германии, на 5,6 процента. Если это произойдет, это может стать первым снижением оборота на немецком рынке недвижимости с 2009 года.

В 2021 году оборот в секторе недвижимости Германии достиг своего исторического максимума, составив беспрецедентных 337 миллиардов евро — вдвое больше, чем за десять лет до этого. Несмотря на небольшое снижение общего числа транзакций (вызванное ограниченным предложением), цены на недвижимость резко выросли на впечатляющие 13 процентов — самый высокий показатель с начала ведения учета в 1980 году. Себастьян Вунш, руководитель отдела экономики недвижимости в Институте Gewos, объясняет исключительный рост рынка недвижимости в 2021 году восстановлением после кризиса, вызванного пандемией COVID-19.

Однако с мая 2022 года наблюдается последовательное снижение количества договоров купли-продажи недвижимости. Особенно заметно это видно по общему объему крупных сделок.

Такое замедление может быть вызвано несколькими факторами, такими как:

• Более строгие условия покупки, как для индивидуальных покупателей, так и для инвесторов;
• Более высокая инфляция и процентные ставки по кредитам;
• Возросшая осторожность инвесторов в принятии решений на фоне растущей неопределенности на рынке недвижимости.

Однако, несмотря на то, что продажи недвижимости упали, уровень цен остался стабильными. Это связано как с низкими темпами строительства новой недвижимости, так и с растущим числом иммигрантов в Германии. «Нет никаких сигналов о каком-либо падении цен, не говоря уже о резком падении», отмечает Вунш, при этом уточняя, что общую вероятность снижения цен не следует исключать полностью, особенно на региональном уровне или в отдельных областях и субрынках в Германии.

Кроме того, недвижимость в Германии в этом году ожидает умеренный рост цен. Максимальный показатель роста при этом прогнозируется приблизительно на уровне 3 процентов.

Photo purchased from Shutterstock.

Согласно недавнему исследованию агентства недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL), в настоящее время наблюдается растущая тенденция, которой никогда не было в Германии в прошлом: рост цен на аренду превысил по скорости рост цен на недвижимость.

Как показало данное исследование, существует ряд факторов, совокупность которых привело к возникновению этой тенденции. Эти факторы включают в себя рост процентных ставок по кредитам, дорожающие строительные материалы, а также рост инфляции. Эти факторы привели к тому, что ощутимая часть населения Германии оказалась не в состоянии купить дом или квартиру из-за их высокой стоимости, и решила ограничиться арендным жильем. Это, в свою очередь, привело к тому, что рост арендных ставок оказался сильнее, чем рост цены на недвижимость в случае ее покупки.

Данная тенденция наиболее заметна в восьми крупных городах: Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте, Дюссельдорфе, Лейпциге и Штутгарте. Согласно тому же исследованию, арендная плата в этих городах увеличилась в среднем на 6,3 процента во второй половине 2022 года по сравнению с тем же периодом 2021 года.

Хотя недавний скачок процентных ставок и привел к некоторому снижению стоимости недвижимости во многих частях Германии, этого оказалось недостаточно, чтобы сделать жилье в целом более доступным. Учитывая тот факт, что за последние 5 лет цены за квадратный метр росли в среднем на 9,1 процента в год, их небольшого снижения было недостаточно, чтобы получить существенную разницу.

Immowelt, немецкий оператор ряда Веб-порталов, посвященных недвижимости в Германии, подсчитал, что на данный момент среднестатистической семье из трех человек требуется не менее 5 000 евро в месяц (без учета налогов), чтобы получить кредит на дом или квартиру площадью 90 квадратных метров в любом крупном немецком городе.

Стоит отметить, что аналогичное ускорение роста арендной платы на фоне замедления на рынке жилья можно также наблюдать в Испании.

Photo from Shutterstock.