Как оценить доходность бизнеса при покупке?

26.06.2021

Как оценить доходность бизнеса при покупке?

Бизнес давно перестал быть только деятельностью для получения прибыли. Он стал рыночным товаром, и его можно продать или купить, как ценный актив.

Если со стоимостью и привлекательностью обычных товаров все просто и понятно, то для покупки готового бизнеса требуются другие методы оценки. Выяснить целесообразность инвестирования в ту или иную компанию не всегда бывает просто. Необходимо проанализировать текущее состояние, понять, что принесет эта компания в будущем без дополнительных вливаний. 

Для такой оценки, как правило, специалисты используют финансовые мультипликаторы.

Давайте разбираться, что такое мультипликаторы и для чего они нужны?

Этот термин часто употребляется в обзорах аналитиков. Мультипликаторы выглядят как страшная аббревиатура Р/Е, Р/В, EV/EBITDA, P/FCF и другие. На деле же они помогают сравнить какие-либо величины и помочь сделать правильный выбор. Они позволяют сравнивать эффективность бизнеса и ценность бумаг. В том числе оценить привлекательность компаний с разной стоимостью акций.

Мультипликаторы, при условии правильного применения, помогут быстро проанализировать два или более предприятия одного сектора. Это позволит выбрать наиболее перспективную компанию.

Отметим также, что для более фундаментального анализа аналитики прибегают к другому критерию: используют модель дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF). Но этот метод удобен, если необходимо определить абсолютную стоимость компании. Мультипликаторы помогают оценить общую стоимость активов в сравнении с похожими компаниями, а также показывают недооцененность или переоцененность акций в сравнении с конкурентами. 

Принято выделять несколько видов мультипликаторов: доходные, балансовые и отраслевые. 

Мультипликаторы EBIT и EBITDA   –  доходные мультипликаторы, которые базируются на стоимости бизнеса.  

EBIT показывает прибыль предприятия до уплаты налогов и процентов.

Мультипликатор EBITDA   –  прибыль до вычета налогов и процентов, а также амортизации и износа.

Благодаря мультипликатору EBITDA  становится понятно, какой период времени понадобится, чтобы окупить стоимость приобретения компании. Также он помогает сравнить эту компанию с другими предприятиями этой отрасли вне зависимости от страны нахождения. 

Подчеркнем, что для правильного определения привлекательности и доходности компании нужно сравнивать предприятия одного сектора. Одна из причин: разная налоговая нагрузка. 

Нередко этот мультипликатор сравнивают с мультипликатором P/E (Price/Earnings – отношение капитализации компании к ее чистой годовой прибыли). Но есть и отличия. EBITDA применяется для сопоставления предприятий с разной налоговой и долговой нагрузкой. При этом структура капитала и система налогообложения может быть разной. Также он помогает оценить те предприятия, где амортизация – значительная статья расходов. 

Статистика говорит о том, что в Германии для предприятий с оборотом от 1 до 20 миллионов евро мультипликаторы EBIT составляют от 4 до 7. В таких отраслях как ИТ, фармацевтика и химическая промышленность коэффициент достигает 8. 

На что нужно обратить внимание при использовании мультипликаторов? 

  • При подсчете стоимости используйте мультипликаторы, основанные на прибыли в будущем. Прошлую прибыль применяйте для проверки достоверности данных;
  • Проводите корректировку с учетом специфики компании.

Например, когда члены семьи или глава компании получают зарплату больше рядовых сотрудников. Не включается в отчет также заработная плата владельца, если предприятие зарегистрировано как ИП и не является юридическим лицом. 

  • Уточняйте, какие объекты находятся на балансе предприятия. 

Нередко бывает, что транспорт владельца компании находится на балансе. Таким образом увеличиваются расходы и занижается реальная прибыль. Уточните такие нюансы как налоги на транспорт, землю, имущество и подобные сборы.

Как определить реальную стоимость компании? 

Рекомендуем опираться на мультипликаторы с учетом специфики компании, сравнивая со значениями по конкурентным компаниям. 

Не стоит ошибочно считать, чем ниже мультипликатор, тем компания привлекательнее. Нужно оценивать по нескольким параметрам. Проверяя рентабельность продаж, собственный капитал, наличие долговых обязательств, темпов роста прибыли. Если все показатели высоки, а мультипликатор низок, то стоит присмотреться к такой компании. 

Стоит внимательно рассмотреть такие критерии, как:

  • наличие отличительных черт от конкурентов;
  • возможность и потенциал компании для дальнейшего роста;
  • особенность клиентской базы и ее наличие.

Оценивая компанию, помните, что ее стоимость не равна величине собственного капитала. Обязательно вычитайте обязательства по процентам. Уточните, они должны быть приняты кредитной организацией или полностью погашены.

Принимая окончательное решение при покупке, рассматривайте не только показатели EBIT и EBITDA. Это поможет вам принять правильное решение. 

Не можете подобрать подходящий объект? Обратитесь к специалистам нашей компании. В нашей базе собраны выгодные и интересные предложения готового бизнеса. Вы гарантированно получите полную поддержку на всех этапах сопровождения. Также полную консультацию по всем вопросам о проживании, ведении дел фирмы и получении вида на жительство.

15.05.2021

В Германии замечен повышенный спрос на дома и кондоминиумы

В то время как офисная недвижимость остается невостребованной. Такое изменение покупательского спроса связывают с пандемией. Она все еще продолжает оказывать существенное влияние на рынок недвижимости.

По данным портала недвижимости Immoscout24, интерес к кондоминиумам и домам резко возрос. В феврале этого года количество запросов на покупку домов увеличилось на 33% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. На кондоминиумы спрос вырос на 34%.

Такая тенденция неудивительна. В домах и кондоминиумах значительно больше места для обустройства домашнего офиса, комфортного обучения школьников и студентов, проведения видеоконференций и телефонных переговоров.

Интерес к покупке и аренде домов и кондоминиумов актуален и для этого месяца. Сохраняется спрос и на квартиры, но уже с новыми предпочтениями.

Перспективы офисных зданий более печальны. До сих пор большая часть людей продолжает работать из дома. Спрос на офисную недвижимость падает. Отмечается, что в семи крупнейших городах Германии этот показатель упал больше чем на 30%.

В Штутгарте рынок офисной недвижимости просел на 56%, в Берлине и Мюнхене — на 25%. Чтобы не допускать простоя офисных площадей, эксперты предлагают переоборудовать пустующие здания в жилые помещения.

В пример приводится будущий большой квартал под названием The Q на западе Нюрнберга. Ранее здесь располагалась бывшая штаб-квартира почтовой компании Quelle.

Однако о тенденции превращения офисов в жилую недвижимость говорить пока рано.

02.05.2021

Рост цен отмечается на жилье в Германии

Эксперты говорят, что это рекордный скачок цен, начиная с 2016 года. Наибольший прирост в стоимости отмечается на дома, рассчитанные на одну или две семьи.

По данным Федерального статистического управления Destatis, в последнем квартале прошлого года цены на немецкую недвижимость поднялись в среднем на 8,1%. Статисты сравнивали данные с аналогичным периодом 2019 года.

Пандемия прошлого года никак не повлияла на тенденцию роста. Она продолжилась, как и в предыдущие годы, отмечает Destatis. Максимальный рост отмечается в четвертом квартале 2020 года. Такие темпы наблюдались только в конце 2016 года.

Цены на жилье подскочили в семи городах Германии: Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Штутгарте, Кельне, Франкфурте и Дюссельдорфе. Максимальный рост цен на жилье отмечается на дома для одной или двух семей. В этих городах стоимость возросла на 12,1%.

Чуть менее заметно увеличивалась цена на квартиры в сельских и городских районах. По данным ведомства, в сельских густонаселенных районах рост составил 8,9%.

Тенденцию к жизни за городом или на окраине отметили и исследователи Немецкого экономического института (IW). Проведенный анализ показал, что жители Германии в последнее время предпочитают жить в частных домах на окраине города.

Это обстоятельство может охладить рынки городского жилья, замечают эксперты.

13.04.2021

Эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость

Несмотря на пандемию коронавируса, в прошлом году объем сделок на рынке жилого и коммерческого строительства в Берлине увеличился на 1,4%. Вместе с этим увеличилась и стоимость объектов недвижимости.

В 2021 году аналитики также предполагают рост цен. Если верить их прогнозам, то ожидается плюс 4%, это как минимум.

«Рынок жилья в Германии на удивление устойчив», – цитирует эксперта по недвижимости Стефана Митропулоса немецкое информационное агентство DPA.

Эксперт утверждает, что явление, которое происходит на рынке недвижимости в Германии — это не спад, а замедление роста. Если в былые годы дома дорожали в среднем на 5—6% в год, то в этом рост достигнет 4%.

Инвесторам предлагают обратить внимание на пригороды, в период пандемии они стали более востребованы. Сохраняется интерес и к крупным городам: Берлину и Мюнхену.

Сейчас в стране наблюдается строительная активность. Это стало возможным благодаря низким процентным ставкам и большому спросу на квартиры. По данным Федерального статистического управления (Destatis), количество разрешений на строительство жилья за прошлый год увеличилось на 4,8%, в то время, как в 2019 году всего на 1%.

Тенденция к увеличению сохраняется и на вторичном рынке жилья, и в новостройках. Для сравнения средняя цена за квадратный метр в новых домах в Берлине увеличилась на 7,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на вторичке — на 6,1%. Такие данные приводит Tranio.

Экономисты высказывают предположение, что с 2024 года цены на жилье упадут. Однако это продлится недолго.

22.03.2021

Рынок аренды недвижимости в Германии изменился

На фоне пандемии вырос интерес к пригородам

Пандемия коронавируса изменила рынок аренды недвижимости. Впервые за несколько лет средняя арендная плата выросла незначительно. Всего на 1,6%. Но это не повод для паники.

В конце прошлого года аналитики прогнозировали, что коронавирус, охвативший весь мир, повлияет и на рынок недвижимости Германии. И были правы. Сейчас немецкий рынок просыпается и оживает. Инвесторам советуют учитывать новые реалии посткоронавирусного рынка.

По данным прошлого года экономические показатели Германии сократились на 5%. Эти цифры ниже тех прогнозов, которые давали эксперты, и ниже значений, которые наблюдались во время мирового финансового кризиса. Рост экономических показателей Германии, по прогнозам Еврокомиссии, в этом году составит примерно 3,2%.

В течение 2020 года государство оказывало значительную поддержку тем отраслям, чья деятельность серьезно пострадала в пандемию. Так, например, за прошлый год, по данным Федерального статистического управления, количество разрешений на строительство жилья увеличилось на 4,8% (для сравнения в 2019 году всего на 1%).

Что касается рынка аренды, то по результатам исследований, в крупных городах Германии в прошлом году ставки увеличились незначительно. Ранее эта цифра в среднем достигала 5%.

В Берлине стоимость аренды снизилась на 3%. Но это не влияние пандемии, а вступление в силу нового закона об установлении лимита арендной платы. Теперь максимальные цены в столице Германии значительно ниже рыночных.

Рост арендных ставок зафиксирован в таких городах, как Франкфурт (на 3%), Гамбург, Кёльн, Штутгарт (на 4%). В Мюнхене и Бонне арендная плата выросла на 5%.

Примечательно, что на фоне пандемии возрос интерес к пригородам. В Беннингштедте арендная плата за год выросла на 38%. В городе Биркенвердере на севере от Берлина среднее увеличение достигло 21%.

Рост на 15% наблюдался в небольшом городе Тутцинге, расположенном к югу от Мюнхена. Увеличение арендной ставки на 14% было зафиксировано и в городе Вандлиц на окраине Берлина, а также в месте Кернен-им-Ремсталь, находящемся недалеко от Штутгарта, отмечает портал недвижимости Idealista.

Мы следим за ситуацией на рынке и будем сообщать вам о динамике.

20.02.2021

Как управлять недвижимостью в Германии — важные советы

Если вы покупаете жилье в Германии, наверняка зададите логичный вопрос: «Как управлять недвижимостью в другой стране, если я нахожусь в России?» Конечно, покупка жилья дает вам право на получение въездной визы на 90 дней, но не разрешает постоянного проживания в Германии.

Выход из этой ситуации довольно прост. В Германии очень развит институт управляющих компаний. Местные владельцы коммерческой недвижимости редко занимаются управлением самостоятельно. Ведь эта работа отнимает много времени, требует определенных знаний и навыков.

Поэтому очень удобно иметь на месте личного представителя, знающего все нюансы местных законов.

Доверенное лицо поможет избежать ненужных хлопот с оформлением документов и подскажет, как извлечь максимальную выгоду из объекта недвижимости при сдаче его в аренду.

В статье мы расскажем о нюансах доверительного управления недвижимостью в Германии: на что нужно обратить внимание, чтобы ваша инвестиция принесла ожидаемые результаты.

Для начала давайте разберемся, что значит термин «доверительное управление»? Понятие распространено в большинстве стран. Это значит, что владелец передает часть своих прав (а вместе с тем и обязанностей) другому лицу. Доверенное лицо не может лишь проводить процедуру отчуждения.

В число полномочий доверенного лица входят:

  • Получение и учет корреспонденции, в том числе переписка с квартиросъемщиками, коммунальными службами, органами исполнительной власти;
  • Контроль за выплатами по договору аренды;
  • Работа с претензиями и жалобами от квартиросъемщика;
  • Ремонт помещения при возникшей необходимости;
  • Поиск новых арендаторов.

Фактически ваш представитель решает весь спектр экономических и технических вопросов. Вы просто не сможете следить за своевременной уплатой по счетам, за состоянием квартиры, если будете находиться в другой стране.

Список задач, которые возлагаются на вашего представителя, довольно обширный, в их числе и коммерческие, и технические, и юридические аспекты. Обязательный контроль поступления платежей, проведение перерасчетов и ежегодная сверка, предоставление отчетов по платежам. Проведение плановых и внеплановых ремонтных работ, с которым придется столкнуться в любом случае. А также юридическая сторона вопроса. Без знания нюансов немецкого законодательства невозможно грамотно представлять интересы собственника во всех инстанциях.

Для решения таких серьезных вопросов вам понадобится поддержка настоящего профессионала. Чтобы сделать правильный выбор, мы рекомендуем придерживаться следующих правил:

  • Изучить рекомендации компании. Отзывы клиентов – это отличное доказательство профессионализма.
  • Искать узкопрофильных специалистов. В Германии много организаций, которые занимаются всем подряд: недвижимость, туризм, автомобили. Иностранному инвестору лучше искать ту организацию, которая специализируется на одной отрасли. Это гарантия того, что они лучше знают все нюансы в своей сфере.
  • Обратить внимание на стоимость услуг посредника. Она не должна разительно отличаться от той, что существует в данный момент на рынке.
  • Внимательно изучить договор. Если компания не оставляет вам выбора расторгнуть договор в случае некачественного исполнения услуг, то это повод задуматься. Компании, которые допускают расторжение договора, как правило, больше заинтересованы в том, чтобы удержать клиента.
  • Узнать, состоит ли компания в профессиональных организациях, а именно в Ассоциации управляющих фирм и Обществе по защите прав потребителей. Это хороший показатель солидности фирмы.

Не стоит забывать и о правильном выборе объекта покупки. Конечно, если вы приобретаете жилье в Берлине, то это всегда оправданная инвестиция. Другое дело, если вы покупаете квартиру в маленьком городке Германии. Очень важно не попасть на неликвид, на который сложно будет найти арендаторов.

На что обратить внимание при покупке?

  • Качество постройки. Важно узнать не только год строения, но и сведения о материалах стен, крыши. Выяснить, когда проводились ремонтные работы, были ли переделки, которые могли затронуть, например, несущие стены.
  • Провести мониторинг цен и понять: не завышена ли цена для квартиры в этом районе.
  • Изучить документы по оплате коммунальных платежей, проследить их регулярность и соответствие установленным тарифам.
  • Прочитать заключения собраний жильцов. Нередко в них есть информация, которая может стать сюрпризом для будущего владельца.

Цель любого инвестора – получать прибыль от объекта недвижимости. Значит, нужно найти идеального арендатора: платежеспособного и не проблемного. Платежеспособность проверить проще. Можно попросить справки о зарплате за предыдущие месяцы или проверить будущего арендатора через организацию Schufa (бюро кредитных историй каждого жителя Германии). Сложнее понять — доставит ли вам этот арендатор хлопоты в будущем или нет? Можно оценить его психологический портрет на основании имеющихся данных или попросить рекомендацию от предыдущего квартиросъемщика.

Уделяйте особое внимание составлению договора с арендатором.

Мы не призываем вас придумывать что-то свое. Есть стандартные договоры, которые можно купить в магазине, или обратиться к адвокатам Общества по защите прав собственников. Никогда не пренебрегайте такими пунктами, как:

  • размер арендной платы;
  • возможность ее повышения;
  • условия расторжения договора;
  • какие ремонтные работы должен проводить арендатор, а какие собственник.

При смене жильцов обязательно составляйте акт приема-передачи. В нем должны быть учтены показания счетчиков и все имеющиеся недочеты. В случае порчи бывший арендатор должен будет исправить поломку за собственный счет.

Подытожив все вышесказанное, отметим: если вы не имеете возможности проживать на территории Германии постоянно, то без доверенного лица вам просто не обойтись.

Специалисты нашего агентства EW Real Estate оказывают полный комплекс профессиональных услуг по управлению коммерческой недвижимостью в Германии. С нашей помощью вы обеспечите себе стабильный высокий пассивный доход от сдачи объекта в аренду, будете спокойны за сохранность своей собственности и в любое время сможете распорядиться ею.

Запишитесь на бесплатную консультацию и узнайте все об управлении недвижимостью в Германии, даже если вы живете за ее пределами.

25.01.2021

Покупка недвижимости в Германии — риски и опасности

Покупка жилья в любой стране – это всегда серьезный и ответственный шаг. Чтобы покупка иностранной недвижимости принесла вам только желаемую выгоду, важно знать об имеющихся рисках.

В этой статье мы дадим вам советы, как не попасться на уловки мошенников и избежать подводных камней, которые возможны при покупке недвижимости в Германии.

Совет 1. Всегда смотрите объект перед покупкой

Неважно, первая это ваша сделка или у вас есть опыт покупки заграничной недвижимости. Мы не рекомендуем покупать жилье дистанционно. Вы должны понять ликвидность объекта, оценить его с точки зрения будущей аренды или дальнейшей перепродажи.

Лучше просмотреть объект не только в дневное, но и в вечернее время. Обязательно составьте список из 5–10 параметров, по которым вы будете оценивать и сравнивать с другими вариантами.

Учитывайте техническое состояние объекта, коммуникации, придомовую территорию. У вас не должно остаться вопросов после просмотра. Если вы оценили жилье по максимальной шкале, то рекомендуем долго не раздумывать. В Германии хорошие объекты уходят за несколько дней.

Совет 2. Оцените свои финансовые возможности

Покупка недвижимости всегда подразумевает дополнительные обязательные траты: это оплата услуг нотариуса, сопровождающего сделку, налог на недвижимость, комиссия маклера. В среднем добавляйте 10–14% к первоначальной цене. Проанализируйте: достаточно ли у вас средств на покупку и дальнейшее содержание выбранного объекта.

Если вы понимаете, что объект – проблемный и дальнейший его капитальный ремонт обойдется вам в приличную сумму, от сделки стоит отказаться. Однако, если выгоды от покупки перевешивают, то однозначно такой сделке быть (ссылка на статью “Как управлять недвижимостью в Германии — важные советы”) .

Оформляя кредит не забывайте о тратах на покупку новой мебели, обустройстве придомовой территории, парковки, гаража, стоимости переезда. Банки неохотно выдают кредит тем, у кого уже есть ипотека. Вам либо откажут во втором кредите, либо процент будет значительно выше. Поэтому всегда закладывайте средства на дополнительные траты.

Совет 3. Проведите независимую оценку недвижимости

Вы получите объективную оценку выбранного объекта на момент покупки. Специалисты назовут реальную стоимость с учетом всех факторов: расположения, состояния объекта и некоторых других нюансов. Это убережет вас от неприятных сюрпризов, ведь вы будете знать все преимущества и недостатки объекта до заключения договора купли-продажи.

Этот документ будет не только веским аргументом для дальнейших переговоров, но также пригодится вам в дальнейшем, если вы решите продать недвижимость.

Совет 4. Узнайте о реальных причинах скидки

Бывает, что иностранцам, не знающим всех тонкостей немецких законов, продают неликвидную недвижимость по суперпривлекательной цене. При этом о реальной проблеме вам вряд ли расскажет сам владелец. Вам могут сказать о срочном переезде, например.

Неприятные подробности могут выясниться уже после совершения сделки. Допустим, что в доме проходит капитальный ремонт и вы, как новый собственник, обязаны заплатить кругленькую сумму.

В Германии это обычная практика: вопросы по замене коммунальных систем, текущего ремонта обсуждаются на общем собрании жильцов. После голосования затраты распределяются на всех собственников.
Квартир на вторичном рынке в Германии достаточно, но среди них немало объектов, покупка которых обернется лишними тратами вместо предполагаемой прибыли.

Совет 5. Внимательно изучайте контракт

Все покупки в Германии осуществляются через нотариуса. В его задачи входит проверить контракт с точки зрения немецкого законодательства. Нотариус обязан в день сделки прочитать контракт вслух в присутствии продавца и покупателя. Нотариус ответит на все вопросы, даже если вы будете задавать их после каждого абзаца.

Стеснение здесь неуместно. Перед подписанием договора вы должны понимать и быть согласны с каждым пунктом.

Юридический немецкий — сложный язык. Поэтому рекомендуем на подписание договора брать переводчика, знающего все нюансы и тонкости этой сферы. Непонимание может стоить вам тысячи евро.

Совет 6. Помните о налогах

После подписания договора данные о покупке и новом владельце поступают в налоговую службу. Покупатель обязан оплатить налоговый сбор. В зависимости от расположения величина колеблется от 3,5% до 6,5% от стоимости жилья.

Уведомление об оплате имущественного налога придет к вам по почте. Необходимо оплатить его в четко установленные сроки, иначе сделку признают несостоявшейся по вашей вине. И это повлечет за собой массу неприятностей.

Рекомендуем заранее оговорить с банком, будут ли оплачены налоги из средств кредита или из ваших личных средств. Подтверждение об оплате необходимо будет направить в банк.

Совет 7. Пользуйтесь услугами специалистов

Искать идеальный объект и оформлять сделку без квалифицированного риэлтора и юриста – весьма рискованное занятие. Поэтому мы рекомендуем не пренебрегать их помощью. Конечно, вам может повезти, вы найдете идеальный объект и сможете оформить его самостоятельно в рекордные сроки.

Но в реальности чаще всего после таких сделок покупатели ищут грамотного юриста, чтобы он помог решить проблемные вопросы, которые вскрылись уже после подписания договора.

Лучше до совершения сделки проверить «чистоту» объекта, провести экспертизу по юридической, технической, финансовой и налоговой стороне вопроса.

В зависимости от того, покупаете жилье на первичном или вторичном рынке, специалисты уделят внимание разным аспектам. При покупке на первичном рынке важно посмотреть сроки сдачи объекта и ответственность застройщика в случае неисполнения обязательств. При покупке вторички важно ее техническое состояние и отсутствие долгов.

Специалисты агентства EW Real Estate помогут вам тщательно проанализировать каждый объект и уберегут вас от импульсивных решений, о которых вы будете жалеть в дальнейшем. Ведь при покупке недвижимости важен взвешенный и ответственный подход.

Запишитесь на бесплатную онлайн-консультацию и мы расскажем, как выгодно и без рисков инвестировать средства в недвижимость Германии.

10.11.2020

Ипотека по-немецки: об этапах и нюансах кредитования в Германии

Германия входит в пятерку стран с самыми низкими ставками по ипотечным кредитам. Выгодные ставки привлекают не только жителей этой европейской страны, но и иностранцев.

Мы расскажем вам, что представляет собой ипотека по-немецки и как ее получить, если у вас гражданство другой страны.

Немецкие банки не отказывают в кредитах иностранцам. Правительство страны заинтересовано в инвестициях в недвижимость. И если заемщик отвечает всем условиям банка, то может рассчитывать на получение ипотечного кредита.

Основные требования у всех банков примерно одинаковы:

  • возраст от 21 и до 65 лет на момент погашения ипотеки;
  • наличие банковского счета, открытого не менее двух лет назад с обязательным движением по счету денежных средств;
  • положительная кредитная история;
  • подтверждение легального дохода (для физических лиц – справка НДФЛ, для юридических – сведения об отчетности компании);
  • на оплату ипотеки у заемщика должно уходить не больше 35% от ежемесячного дохода.

Если вы попадаете под все эти требования, то у вас большие шансы получить кредит.

Пора начинать выбор банка с самыми выгодными для вас условиями. Это первый этап при оформлении ипотеки. К этому шагу мы рекомендуем отнестись особенно тщательно.

В России процентные ставки, которые предложат головной офис и филиал, будут одинаковы, в Германии дело обстоит по-другому. Высокая конкуренция есть даже среди филиалов. Поэтому не удивляйтесь, если в одном и том же банке, но в соседних городах, вам предложат разные условия кредитования. Не ленитесь обращаться в несколько отделений банка, чтобы выбрать самый оптимальный для вас вариант.

После того, как вы определились с банком, начинается этап подготовки документов.

Банк обязательно потребует у вас оригиналы и копии паспортов (внутренний и загранпаспорт), заявление по форме банка, выписку с банковского счета, подтверждающую наличие средств, декларацию о доходах за последние три месяца, сведения о налогах. Помимо этого, необходимо будет предоставить техническую документацию об объекте недвижимости и акт независимого оценщика о стоимости жилья. Возможно, банк дополнит этот список другими документами.

Обязательным моментом в подготовке документов является то, что все они должны быть переведены на немецкий язык. Перевод паспортов должен содержать апостиль, подтверждающий легальность документа.

По статистике, немецкие банки охотнее дают кредит на покупку жилья в новостройке или на недвижимость, расположенную в престижных районах. Ко вторичке, как правило, предъявляют более высокие требования: учитывают состояние объекта и год постройки. Однако если это жилье планируется сдавать в аренду, то банк с большой вероятностью одобрит ипотеку.

Третий обязательный этап открытие счета в банке. Все операции с недвижимостью в Германии осуществляются по безналичному расчету (ссылка на статью про этапы). Для открытия счета вам необходимо будет предъявить внутренний паспорт и загран, сведения о регистрации на территории страны, а также заявление по форме банка.

Если у вас уже есть пополняемый счет в банке, то решение о выдаче кредита займет намного меньше времени. Ведь ваш счет – еще одно доказательство вашей платежеспособности. Перевести деньги можно сразу после заключения договора на обслуживание.

Когда устное соглашение между банком и заемщиком достигнуто, самое время перейти к следующему этапу – заключению кредитного договора. В нем обязательно указывается размер кредита, срок, процентная ставка, прописываются все условия займа, график ежемесячных платежей и способы оплаты. Отдельными пунктами прописывается возможность досрочного погашения и штрафы, если условия оплаты не соблюдаются.

Будьте готовы к тому, что оформить ипотеку за пару дней у вас не получится. Банки скрупулезно собирают информацию даже о тех иностранцах, кто давно проживает в Германии. Сбор документов в среднем занимает пару недель. Столько же (или даже дольше) можно ждать решения от банка, за это время они проверят вашу платежеспособность и благонадежность.

Чаще всего заемщики оформляют ипотеку на 10–15 лет, хотя по закону минимальный срок кредитования составляет три года, а максимальный – 50. Размер первоначального взноса для нерезидентов составляет 40–50% от стоимости жилья. Но если вы берете ипотеку повторно, то банк может пойти навстречу и дать кредит и на 70% от стоимости объекта.

В настоящее время ипотечная ставка при сроке кредитования 10 лет составит в среднем 0,75%. Средняя ипотечная ставка на 15 лет составит чуть больше 1%.

Заемщики чаще выбирают фиксированную ставку. Несмотря на то, что плавающая ставка ниже, с ней связано больше рисков.

Обязательно обсудите с банком условие досрочного погашения. Конечно, банкам этот пункт не очень выгоден, но, чтобы не терять клиентов, банк разрешает заемщикам вносить ежегодно 5–10% от общей суммы ипотеки. Однако если вы не пропишете этот пункт в договоре и решите погасить кредит досрочно, то будьте готовы оплатить штраф.

Покупая недвижимость, нужно быть готовым к дополнительным тратам. Прежде всего – это земельный налог, его размер полностью зависит от рыночной стоимости и района расположения объекта. По немецкому законодательству налог уплачивается и покупателем, и продавцом пополам. Только после этого новый собственник будет зарегистрирован в Поземельной книге.

Помимо налога покупатель должен быть готов заплатить за оформление права собственности (0,5–1% от стоимости жилья), за обслуживание банковского счета и оценку недвижимости, услуги нотариуса и маклера, оформление кредита и технический аудит строения на дефекты.

Резюмируя, от себя добавим: не так страшна ипотека, как многие о ней говорят. Тем более, если речь идет о немецкой ипотеке. Ведь Германия – это одна из немногих стран Европы, которая предлагает низкую процентную ставку и выгодные условия кредитования не только для своих граждан, но и для иностранцев.

Наша компания EW Real Estate помогает своим клиентам оформлять ипотеку в партнерских банках. Мы работаем с шестью банками-партнерами, процент для клиентов нашего агентства — не выше 2% годовых.

Запишитесь на бесплатную онлайн-консультацию и мы проконсультируем вас по всем вопросам, связанным с покупкой недвижимости в Германии.

13.10.2020

В каком городе Германии выгоднее всего купить недвижимость

Еще раз изучив все плюсы инвестирования в немецкую недвижимость – экономическая устойчивость и стабильность, юридическая защищенность и высокая доходность от активов – вы наконец-то готовы приступить к выбору подходящего объекта. Однако, чтобы ваша инвестиция себя оправдала, необходимо учитывать особенности немецких городов. От этого напрямую зависит не только тип приобретаемого объекта, но и сохранность вашего капиталовложения.

Мы составили рейтинг самых популярных городов Германии для инвестирования, проанализировали особенности каждого и прогнозы развития.

Начнем разбор со столицы страны.

Берлин входит в число самых популярных среди туристов городов Европы, в нем проживает более 3,5 миллионов жителей. Существует распространенное мнение, что в столичных городах жилье стоит дороже. Германия под это правило не попадает. Покупка жилья в Берлине обойдется вам дешевле, чем квартира в баварском Мюнхене.

К популярным районам столицы относятся Фридрихсхайн-Кройцберг, Митте, Панков, Штеглиц-Целендорф, Шпандау и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, то приобретение недвижимости в этих районах – один из лучших вариантов.

В этих же районах можно рассмотреть и покупку доходного дома. Вы можете выбрать целый объект или отдельные квартиры.

Элитную недвижимость можно купить в таких престижных районах, как: Шарлоттенбург, Фридрихсхайн, Груневальд, Карлсхорст, Митте, Пренцлауэр-Берг и Вильмерсдорф.

Второй по  количеству населения город в Германии – Гамбург. Он быстро развивается, в нем хотят жить жители других немецких городов, его выбирают местом для переезда иностранцы. Город интересен туристам и инвесторам.

Гамбург – город-порт. В нем расположены известные университеты, офисы авиастроительной компании Airbus и компании-производителя по уходу за кожей Beiersdorf. Город состоит из семи районов, их связывает удобная система общественного транспорта.

Город растет. Если верить прогнозам, то через 15 лет население составит почти два миллиона человек. Постоянный приток жителей способствует тому, что спрос на аренду квартир всегда достаточно высок.

Традиционно самое дорогое жилье в районах, расположенных в центре: Аймсбюттель,  Гамбург-Митте, Харбург, где сосредоточены туристическая и развлекательная зоны. Цены на квартиры в этих районах зависят от разных факторов: вида из окна, близости к водным объектам.

В районе Бергедорф стоимость жилья значительно ниже. Его условия лучше всего подходят тем людям, кто не готов уезжать из города ради сельских пейзажей. В Бергедорфе идеально сочетаются прелести городской жизни и красоты природы. Чаще всего этот район выбирают люди в возрасте и пары с детьми.

Мюнхен – этот город с «золотыми» квадратными метрами. Самая дорогая недвижимость в Германии продается именно здесь, но и доход от нее всегда стабильный.

Город стремительно растет и развивается. Через десять лет население перевалит за 1,7 миллиона человек. Поэтому покупка недвижимости в Мюнхене – это всегда выгодная инвестиция.

Самые дорогостоящие квартиры располагаются в южной части города, в районах: Максфорштадт, Ау, Швабринг-Вест, Людвигсфорштадт-Изарфорштадт.

Если вас интересует вариант подешевле, рассмотрите районы Фюрстенрид или Аллах.

Арендаторов интересуют и дома, расположенные в 50–70 км от центра. Их стоимость будет значительно ниже.

Однако учитывайте, что рентабельность в Мюнхене составит около 2-3 %, в то время как в менее крупных городах можно найти объект с показателем значительно выше.

Четвертый по численности город Германии – Кёльн. Этот город занимает одно из лидирующих позиций по доходности от офисной недвижимости.

Неудивительно, ведь в городе располагаются крупнейшие индустриальные центры Европы. Например, на севере города большие площади занимают фабрики фирмы Ford, филиалы Toyota, Evonik Industries, Ford, Shell. Здесь располагается руководящий центр крупнейшего авиаконцерна Европы Lufthansa.

Город быстро развивается, идет активный приток населения, а вместе с тем растет и спрос. От аренды в Кёльне можно получить неплохой доход.

Франкфурт-на-Майне – центр коммерции, культуры, образования и туризма. Он известен как город с высоким качеством жизни. Здесь находится крупный аэропорт, фондовая биржа, Европейский центральный банк. Большая часть жителей – офисные работники.

Город увеличивается за счет внутренней миграции. Спрос на офисные помещения и квартиры остается высоким несмотря ни на что.

Большим спросом пользуются квартиры в таких районах, как Рёдельхайм, Вестэнд, Нордэнд, Зиндлинген и Остэнде. Окраины Франкфурта – Бонамес, Зиндлинген, Нидер-Эрленбах – в последнее время тоже на пике популярности.

Если вы ищите недорогое жилье, обратите внимание на районы Нидеррад и Заксенхаузен-Зюд. Но стоит заметить, что несколько лет назад рядом была построена взлетно-посадочная полоса.

Бокенхайм и Вестэнд традиционно считаются самыми дорогими районами Франкфурта.

В пятерку крупнейших экономических, транспортных, культурных и политических городов Германии входит Дюссельдорф. По численности населения это седьмой город в стране, ежегодный прирост в среднем составляет около 3,5%.

В  городе располагаются крупные штаб-квартиры, в том числе Henkel Group, есть аэропорт, две морские гавани и высшие учебные заведения.

Это динамично развивающийся деловой центр, который привлекает туристов, студентов, жителей других городов. В городе есть офисы таких международных компаний, как L’Oréal, HSBC, Fujifilm, Statkraft, TATA Steel  и Huawei.

Хорошим вложением средств будет покупка как жилой, так и офисной недвижимости. Районы с развитой инфраструктурой и множеством развлечений расположены на северо-западе и в центре Дюссельдорфа. Это Карлштадт, Штадмитте, Гольцхайм, Дерендорф.

Хорошим вариантом для инвестиций будут квартиры в развивающихся районах Хафен и Бильк.

Если вы планируете приобретать недвижимость в престижных и респектабельных районах, отлично подойдут Оберкассель, Виттлаер, Графенберг, Дюссельталь или Кайзерверт.

В заключение отметим, что по данным исследования Global Property Guide о росте цен на недвижимость в европейских странах, Германия оказалась на втором месте. За год недвижимость в стране прибавила 11,15%. А это значит, что доход превышает инфляцию в несколько раз. Инвестируя в недвижимость Германии, вы не только сохраняете свой капитал, но можете его значительно приумножить.

В базе нашего агентства EW Real Estate представлены объекты недвижимости в разных городах Германии. Мы помогаем в подборе жилья и в оформлении всех документов.

Запишитесь на бесплатную онлайн-консультацию и с нашей помощью вы сможете выгодно инвестировать средства в недвижимость Германии.

05.09.2020

Покупка недвижимости в Германии — как соблюсти все законы

В начале 2020 года правительство Германии приняло ряд мер по усилению контроля за нелегальным оборотом денежных средств. Новые поправки вызвали ряд опасений у будущих инвесторов. Потенциальные покупатели забеспокоились, что при покупке недвижимости в Германии они должны будут предоставить дополнительный пакет документов. А это может значительно отсрочить желанную покупку.

Давайте разберемся, стоит ли опасаться этих нововведений потенциальным инвесторам, и на какие нюансы нужно обратить внимание, чтобы не нарушить российское и немецкое законодательство при покупке.

Сразу отметим, что закон нисколько не ограничивает право приобретать недвижимость иностранцам. Нерезиденты даже могут взять ипотеку, причем процент по кредиту будет значительно ниже ставок в России. Однако, есть ряд условий, соблюдать которые просто необходимо.

Мы уже писали, что все сделки в Германии при покупке недвижимости проходят строго по безналичному расчёту. Для этого покупатель должен лично явиться в отделение банка и соблюсти все необходимые процедуры. Процесс довольно стандартен и не занимает длительного времени. Список документов, как правило, представители банка предоставляют заранее. Для стандартной процедуры необходим загранпаспорт, документ, подтвержденный адрес проживания и заявления, заполненные в соответствии с требованиями. Однако, если у банка возникнут вопросы относительно ваших доходов, то сотрудники вправе попросить предоставить документ, который подтверждает источник дохода.

В Германии с каждым годом ужесточается законодательство по борьбе с незаконным оборотом денежных средств. Нотариусы Германии — без них не обходится ни одна сделка с недвижимостью — с этого года получили полномочия сообщать в соответствующие органы обо всех подозрительных операциях с наличными. В случае, если происхождение денежных средств покажется полиции подозрительным, надзорные органы сами произведут необходимую проверку законности средств, выделенных на покупку.

Если вы чисты перед законом, то вам нечего опасаться. Банк откроет на ваше имя счет в евро и заключит договор на его обслуживание.

Но не забудьте уведомить об открытии зарубежного счета налоговую России. Это правило распространяется для всех граждан, кто проживает на территории Российской Федерации более 183 дней в году.  

Приобрести недвижимость в Германии можно и на юридическое лицо. В этом случае будьте готовы предоставить несколько расширенный пакет документов. Вам необходимо будет доказать законность того вида деятельности, которым занимается ваша компания. Также будьте готовы к тому, что может потребоваться согласие других акционеров или компаньонов на покупку недвижимости. В случае оформления сделки юридическим лицом, мы рекомендуем тщательно изучать устав предприятия. Ведь если в нем будут прописаны ограничения на покупку недвижимости за границей, то уже свершившаяся сделка впоследствии может быть признана недействительной. 

Покупая недвижимость в Германии, нужно быть готовым к своевременной уплате всех налоговых сборов. Немецкое законодательство строго следит за этим. Требования едины и для жителей страны, и для нерезидентов.

Являясь владельцем недвижимости, вы обязаны оплачивать коммунальные расходы и налог на вашу собственность. Задолженности и просрочки приведут к немалым штрафам. Если их вовремя не погасить, то можно получить отказ при предоставлении визы, лишиться ВНЖ. Когда просрочка не погашается длительное время, информацию о долге заносят в Поземельную книгу, а имущество продают с аукциона.

При покупке  недвижимости без уплаты налога ваши данные, как нового владельца не могут быть внесены в Поземельную книгу. Величина налога зависит от района Германии, минимальная сумма – 3,5 %, максимальная – 6, 5%.

Окончательная регистрация права будет произведена только после уплаты налога.

Поэтому, приобретая недвижимость, добавьте к стоимости жилья еще около 15% дополнительных расходов на оплату налога и другие обязательные услуги по оформлению документов.

Ни немецкое, ни российское законодательство не запрещает приобретать недвижимость муниципальным и государственных служащим. Однако в этом случае не стоит забывать об обязательном декларировании этих объектов.

Помимо этого, если стоимость приобретаемого жилья значительно выше совокупного дохода семьи чиновника, то он также будет обязан заполнить декларацию о расходах. В ней указываются источники дохода, которые позволили совершить такую покупку. За соблюдением этих требований следят налоговые службы Российской Федерации.

В заключении подытожим: никаких особых ограничений для законопослушных граждан, которые хотят стать владельцами недвижимости в Германии новый закон не предусматривает. Но мы рекомендуем будущим инвесторам перед покупкой внимательно изучить налоговое законодательство обеих стран и законы о валютных операциях, чтобы не допустить нарушения по незнанию. А также взвесить возможности приобретения недвижимости как через физическое, так и через юридическое лицо.  

Если вы сомневаетесь, что ваших знаний в этой области достаточно, то обращайтесь за помощью в EW Real Estate. Наши специалисты бесплатно проконсультируют вас по всем юридическим вопросам и нюансам законодательства.

Нужна помощь? Напишите нам
Этот сайт использует файлы cookies для того, чтобы сделать сайт более удобным и максимально адаптировать его под ваши нужды. Более подробно с использованием информации из файлов cookies можно ознакомиться в нашей Политике конфиденциальности.