Процентные ставки по ипотеке в Германии достигли самых высоких значений за последние одиннадцать лет. В результате количество запросов на ипотечные кредиты резко сократилось.

По данным Европейского Центрального Банка (ЕЦБ), средняя процентная ставка по ипотеке в Германии достигла 3,03 процентов в сентябре 2022 года, став одним из наиболее высоких показателей в еврозоне. Более того, данный показатель более чем удвоился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Кроме того, согласно данным FMH-Finanzberatung, процентная ставка по ипотеке с фиксированным процентным периодом в 10 лет в среднем по Германии составляет в настоящее время 1,69 процента. На 15 лет с фиксированной процентной ставкой она составляет 1,98 процента. Ещё два года назад историческими минимумами были 0,62 и 0,89 процента соответственно.

Такой резкий рост произошел на фоне нескольких повышений процентных ставок ЕЦБ, направленный на противодействие росту инфляции в Германии. Стремительно растущие затраты по займам подорвали спрос на ипотечное кредитование в еврозоне. Согласно последнему опросу ЕЦБ, в третьем квартале данный показатель упал на 42 процента, что стало крупнейшим падением с 2012 года (не считая рецессии, связанной с пандемией COVID-19 два года назад).

В отчете ЕЦБ уточняется, что падение спроса на ипотечное кредитование было «особенно заметным» в Германии. Частные покупатели и инвесторы на данный момент не торопятся брать ипотеку для дальнейшей покупки недвижимости. По данным поставщика финансовых услуг Hypoport, в третьем квартале 2022 года было выдано примерно на четверть меньше кредитов, чем годом ранее. В результате, рост процентных ставок в настоящее время находятся на самом высоком уровне с 2009 года.

ЕЦБ уже заявил, что, вероятно, продолжит ужесточение на своем следующем заседании по денежно-кредитной политике.

В то же время, эксперты отмечают, что при сохранении текущего спроса на недвижимость существует возможность возникновения дефицита предложения. Генеральный директор Dr. Klein Майкл Нойман аргументирует это тем, что многие люди будут продолжать хотеть приобрести собственное жилье, несмотря на инфляцию, рост стоимости жизни и цены на энергоносители.

Photo by Roman Kraft on StockSnap

Как показывает недавнее исследование рынка недвижимости Германии, после многолетнего роста цен на жилье почти во всех крупных городах начал наблюдаться ценовой спад. Причиной этому явлению называют ряд факторов, таких, как переоценка недвижимости, высокие ипотечные ставки, увеличение стоимости жизни, удорожание строительства, а также — падение спроса. К примеру, согласно данным портала Immosscout24, спрос на недвижимость в Германии во втором квартале 2022 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упал на рекордные 36 процентов.

Стоимость недвижимости в Германии во многом считалась завышенной, и теперь, в совокупности с другими факторами, наметился ее спад.

Томас Шретер, управляющий директор Immosscout24, заметил: «Впервые после финансового кризиса 2008 года мы наблюдаем такую значительную коррекцию цен. Продавцам в настоящее время гораздо труднее найти покупателей». По его словам, на данный момент люди стали менее активными, так как «ежемесячные платежи по ипотеке удвоились по сравнению с прошлым годом, когда низкие ставки были нормой».

Как уже отмечалось выше, стоимость дома, рассчитанного на одну семью, снизились во всех крупных городах Германии, кроме Берлина. Например, в Кёльне они опустились за три месяца на 4 процента, а в Штутгарте — на целых 6,6 процентов. При этом стоимость квартир в Мюнхене и Гамбурге не изменилась, а в Берлине и Дюссельдорфе даже немного выросла.

Что касается небольших населенных пунктов за пределами крупных городов, там рост цен на жильё продолжается, но намного менее интенсивными темпами по сравнению с прошлыми периодами. К примеру, во втором квартале 2022 года ценовой рост составил в среднем всего 2 процента.

Стоит отметить, что арендный рынок, который в Германии является преобладающим, остался при этом конкурентным. Согласно недавнему опросу ипотечного брокера Interhyp, более половины семей в Германии не рассматривают вариант приобретения недвижимость в ближайшем будущем, ссылаясь на финансовые сложности. Как результат, люди принимают решение в пользу съёма квартиры или дома.

В числе прочего, портал Immosscout24 сообщил об увеличении спроса на арендное жильё на 47 процентов, что привело к росту его стоимости. Так, во втором квартале 2022 года аренда квартиры обошлась в среднем на 2,7 процента дороже по сравнению с первым кварталом того же дома. При этом, рост стоимости аренды в новостройках составил 3,6 процента.

На сегодняшний день, Германия — страна с наиболее низким уровнем владения недвижимостью в ЕС. Согласно официальным правительственным данным, только 42,1% семей являются непосредственными владельцами жилья, в котором они проживают. Остальные 57,9% семей живут в арендованных домах и квартирах. Более того — недавний опрос, проведённый ипотечным брокером Interhyp, показал, что большинство арендаторов в Германии не верят в то, что их финансовые возможности позволяют им рассмотреть вариант покупки собственной недвижимости в будущем, и планируют продолжать арендовать жилье.

«Многие из тех, с кем мы беседовали, считают, что цены на недвижимость постоянно неизмеримо растут», — сказал Йорг Утехт, генеральный директор группы Interhyp.

Для того, чтобы изменить данную ситуацию, крупнейшая политическая партия правящей коалиции Германии (СДПГ) сообщила, что планирует выступить с инициативой, направленной на помощь людям в покупке недвижимости в Германии.

Кевин Кюнерт, генеральный секретарь СДПГ, сообщил в интервью крупному немецкому изданию Augsburger Allgemeinе, что конечная цель данной инициативы – «заменить собственные финансовые активы». Он также пояснил, что ее разработка направлена на то, чтобы упростить выход на рынок недвижимости для семей, которые имеют стабильный доход, но не имеют сбережений. «В настоящее время мы работаем с Министерством строительства над разработкой программы субсидий», – добавил он.

Кроме того, по словам Кюнерта, правительство Германии уверено, что сможет выполнить свою задачу по поддержке рынка жилья и строительству сорока тысяч сдаваемых в аренду объектов недвижимости в год, в случае, «если каждый будет выполнять свою часть работы». Следует отметить, что отраслевые эксперты и ассоциации настроены более пессимистично, беря во внимание рост стоимости строительных материалов, сокращение рынка труда, строгие правила и недостаточно быструю выдачу разрешений на строительство.

Несмотря на экономический кризис, вызванный пандемией COVID-19, рынок недвижимости Германии продолжает демонстрировать уверенный рост – как на первичном, так и вторичном рынке. Согласно последним данным Федерального статистического управления (Destatis), недвижимость в Германии пользуется все большим спросом и продолжает расти в цене. К примеру, стоимость жилой недвижимости в третьем квартале 2021 года увеличилась в среднем на 12 процентов, показав рекордный уровень роста с 2000 года.

Примечательно, что по сравнению с 2014 годом цены на недвижимость выросли в среднем почти на 67 процентов. По мнению аналитиков, нынешнему росту цен способствуют такие факторы, как низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также успешное восстановление экономики Германии.

Рост цен в 2021 году стал самым интенсивным с 2000 года. Наиболее существенно (в среднем на 14,5 процента) это коснулось жилой недвижимости в таких городах, как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф.

Рост цен на вторичную недвижимость неизбежно влечет за собой рост цен на квартиры в новых многоэтажных домах. По данным Destatis, в августе 2021 года стоимость первичной недвижимости была на 12,6 процентов выше, чем за тот же период предыдущего года.

Кроме того, в Германии также наблюдается рост арендной платы. В прошлом году средняя стоимость аренды увеличилась на 4,1 процента. Наиболее заметный рост цен на аренду произошел в таких городах, как Берлин и Дюссельдорф. Несмотря на это, многие эксперты прогнозируют, что тенденция увеличения спроса на жилье в Германии не сохранится, и, как следствие, ожидается дальнейший рост цен в течение 2022 года. Предположительно, аренда квартир в будущем будет стоить на 8 процентов дороже в старых домах Берлина и на 7 процентов дороже – в новых домах. В Кёльне ожидается чуть менее значительный рост цен — на 3 процента, в Гамбурге и Франкфурте-на-Майне — на 1 процент.

Стоимость строительства новых жилых домов также значительно выросла. Это связано с нехваткой рабочей силы, а также ростом цен на строительные материалы, особенно дерево, бетон и сталь. К примеру, в августе 2021 года стоимость древесины выросла на рекордные 46,5 процента. По словам Майкла Фойгтлендера, эксперта по недвижимости Немецкого института экономики (IW), увеличение финансовых затрат негативно сказывается на скорости реализации многих строительных проектов в Германии.

Как и в других странах Европы, в Германии также значительно вырос спрос на элитную недвижимость (которая становится популярной инвестицией). Об этом сообщает гамбургская брокерская компания Engel & Völkers, которая в 2021 году продала почти в два раза больше (97 процентов) объектов премиум-класса в ценовом сегменте от 5 до 10 миллионов евро, чем годом ранее. Отмечается, что при этом иностранные покупатели не доминируют на немецком рынке недвижимости.

Последний отчет от агентства недвижимости Von Poll показал, что цены на жилье в Германии на островах в Северном море стремительно растут. По данным агентства, цены на недвижимость на Северо-Фризских островах (расположенных в земле Шлезвиг-Гольштейн) выросли на 17,1 процент в первом квартале 2022 года, в среднем до 14 000 евро за квадратный метр. Так, квартира площадью 30 квадратных метров сейчас стоит в среднем 425 000 евро, а 100 квадратных метров — около 1 400 000 евро. Цены на аналогичную недвижимость на Восточно-Фризских островах (расположенных в Нижней Саксонии) также продемонстрировали значительный рост — 5,7 процента за тот же период, составляя в среднем 8200 евро за квадратный метр.

Больше всего от стремительного роста цен пострадал остров Зюльт. Учитывая, что остров является одним из самых известных и популярных туристических направлений Германии, рынок недвижимости здесь наиболее перегретый из всех северных островов. В результате стоимость жилья на острове Зюльт выросла на 21,7 процента в 2021 году. Сегодня стоимость квадратного метра среднего дома на данном острове составляет около 18 700 евро. Таким образом, охотники за недвижимостью, желающие купить дом в Зюльте, могут рассчитывать на сумму, равную примерно 560 000 евро за квартиру площадью 30 квадратных метров и в среднем около 1 870 000 евро за 100 квадратных метров.

Цены на недвижимость на островах в Северном море выросли настолько, что многие местные жители уже не могут позволить себе жить на них. По сообщениям местной прессы, некоторые коренные островитяне были вынуждены переселиться на материк.

Низкий уровень спроса и стремительный рост цен побудили желающих купить дом на островах в Северном море искать недвижимость в других местах. Это, в свою очередь, привело к резкому росту цен на недвижимость и на материке. Так, на материковой части Северной Фризии цены выросли в среднем на 26,2 процента за последний год, примерно до 2650 евро за квадратный метр. Аналогичный рост цен наблюдается также в восточно-фризских районах Виттмунд (+22,8 процента) и Аурих (+22 процента), а также в округе Дитмаршен (+27,6 процента).

В рамках совместных усилий против этой проблемы местные власти рассматривают запрет на строительство новых загородных домов на островах. Недавнее исследование острова Зюльт, проведенное компанией Empirica Regio, показало, что остров перенаселен, а размер жилой площади на душу населения продолжает увеличиваться, несмотря на рост цен. Это вызвало дискуссию о введении запрета на строительство новых домов, что может иметь положительный эффект в долгосрочной перспективе.

С предложением отмены оплаты за отопление выступила Ассоциация квартиросъемщиков Германии. Свою инициативу они объяснили просто. Сейчас арендатор платит полную стоимость услуги. При этом он никак не может повлиять на решение о проведении в доме ремонтных работ, чтобы исключить теплопотери.

Проект находится на рассмотрении. Правительство Германии планирует разработать план пошагового перехода на новую систему оплаты за отопление.

Предлагается, что всем домам и квартирам будет присвоена своя категория. Она будет зависеть от выброса CO2 в атмосферу. Чем выбросов меньше, тем выше класс энергопотребления.

100% оплата за отопление арендаторами сохранится в домах высокого класса. В остальных коммунальный платеж будет разделен между собственником и квартиросъемщиком. 90% суммы будет платить владелец, остальное – арендатор. Есть предложение полностью освободить арендаторов от расходов по этой статье в домах с низким классом энергопотребления.

Предполагается, что такая мера подтолкнет владельцев недвижимости вкладывать средства в ремонт и утепление дома. В дальнейшем планируется разделить оплату поровну между квартиросъемщиком и собственником.

Инициативу поддержали экологические организации Германии. Они отмечают, что такая мера поможет сократить выбросы СО2.

Есть у предложения и противники. Ассоциация владельцев недвижимости и земельных участков (Haus & Grund Deutschland) выступила против инициативы. Они считают неправильным передавать все расходы по оплате за отопление собственникам жилья. Свою позицию организация готова отстаивать в суде.

Также некоторые эксперты высказали мнение, что такой закон приведет к повышению арендной платы. Дополнительные расходы изначально будут заложены в стоимость, пишет aussiedlerbote.de.

За 30 лет средний размер домовладений в Германии вырос на 20%. И тенденция продолжает набирать обороты.

По данным специалистов компании Empirica Regio, жители все чаще отдают предпочтение домам и квартирам с большей площадью.

В исследовании приняли участие все немецкие города с населением более 400 человек, а это примерно 9 тысяч муниципалитетов и 100 городских округов. Даже небывалый рост цен на недвижимость не стал препятствием для приобретения квартир и домов с большей площадью.

Так, за пять лет (с 2015 по 2020 год) средняя жилая площадь на человека в крупных городах Германии увеличилась на 1,5%. В сельской местности этот показатель достиг 3,7%. Отмечается, что в среднем за пять лет прирост составил 1 кв.м на душу населения.

Самые большие площади в общине Бойрен в округе Штутгарт (около 75 кв.м на человека). В Раунхайме округ Дармштадт – самые маленькие (не больше 34 кв.м).

В Франкфурте-на-Майне, Штутгарте средний показатель на душу населения составляет 37 кв.м. В Кёльне и Берлине цифра остается неизменной на протяжении уже нескольких лет – 38,9 кв.м.

По данным аналитиков, тенденция к увеличению площади жилья наблюдается с 1995 года. Исключением стал только 2015 год.

Ежегодно площадь жилья в среднем увеличивается на 0,2 кв.м. Такие данные приводит крупнейшая банковская группа Германии DZ Bank.

Аналитики считают, что тенденция к покупке квартир больших площадей будет сохраняться. Эта тенденция обусловлена в том числе и тем, что в период пандемии многие перешли на удаленную работу.

Портал недвижимости Immoscout24 прогнозирует рост цен на жилье в пяти крупных городах Германии, при этом ожидается, что цены в Берлине будут выше, чем в других районах.

Согласно последнему исследованию портала, посвященного недвижимости в Германии Immoscout24, цены на недвижимость в Берлине могут существенно вырасти в течении следующего года. Прогноз показывает, что рост цен на недвижимость как в новостройках, так и в существующих районах, может достичь 13%.

При этом ожидается, что на национальном уровне стоимость покупки существующей недвижимости вырастет на 11,3% (или примерно на 9% в новостройках).

Исследователи считают, что подобный рост связан с неизменно высоким спросом на недвижимость в Германии.

При этом, несколько иная ситуация сложилась в других городах Германии — Франкфурте и Мюнхене. Ожидается, что в течении следующего года цены на недвижимость во Франкфурте вырастут в среднем на 5% как на новые, так и на существующие квартиры. В Мюнхене цены на вновь построенные квартиры при этом могут вырасти всего на 2,5%, а цены на существующие объекты недвижимости — примерно на 6%.

В целом, как подмечает Immoscout24, запрашиваемые цены на новую недвижимость в Германии с 2016 года выросли на 59%, в то время как цены на существующие объекты поднялись на 63% (хоть и стоит учесть, что рост цен и начал показывать некоторые признаки снижения в последнее время).

«Высокий спрос на покупку недвижимости в Германии, а также рост затрат в строительной отрасли продолжают стимулировать рост цен», — заявил Томас Шрётер, управляющий директор ImmoScout24. — «Ценовая тенденция на новые квартиры для продажи в настоящее время превышает уровень инфляции, и это особенно заметно в таких городах, как Гамбург, Берлин и Кельн».

Первый жилой дом, все материалы для которого были напечатаны на специальном 3D-принтере, был сдан под ключ в городе Беккум, в земле Северный Рейн-Вестфалия. Это двухэтажный дом c закругленными углами, плоской крышей и лоджией на втором этаже. Жилая площадь дома — 160 квадратных метров. Он является пилотным проектом, цель которого — значительная оптимизация времени строительства подобных проектов, как в серийном производстве, так и в случае индивидуальных построек по уникальным чертежам.

Даже в условиях отсутствия квалифицированных специалистов, метод 3D-печати жилых зданий показал ряд преимуществ перед традиционными методами строительства. Специальный 3D-принтер, использующий в своей работе особый цементный раствор, на примере данного проекта показал удивительную производительность, оказавшись способным построить квадратный метр жилья всего за пять минут. Кроме того, отходы стройматериалов при 3D-печати, а также — расход цемента был значительно ниже, чем при «традиционном» строительстве похожих по размерам объектов.

На официальной церемонии сдачи проекта присутствовала министр строительства федеральной земли Северный Рейн-Вестфалия Ина Шарренбах. Она похвалила пилотный проект дома, назвав его «образцом для подражания», и выразила надежды на дальнейшее развитие технологии 3D-печати в строительстве.

Стоит отметить, что муниципальные власти федеральной земли Северный Рейн-Вестфалия с самого начала поддерживали данный проект, даже выделив на его развитие около 200 тысяч евро.

Подобные проекты уже были реализованы в прошлом в других странах по всему миру, например — в Голландии, Бельгии, США и ОАЭ.

Планируете купить компанию в Германии? Но не знаете, как эффективно организовать процесс управления бизнесом?

Воспользуйтесь услугами нашей компании. EW Real Estate уже более 10 лет помогает иностранным инвесторам управлять коммерческой недвижимостью в Германии.

С каждым годом число запросов возрастает. Увеличивается и количество инвесторов, которые готовы купить успешный бизнес в Германии, и тех, кто хочет передать бизнес в профессиональное управление.

Для кого будет интересно это направление?

• Для инвесторов, которые купили или собираются приобрести готовый бизнес в Германии;
• Наследников, которые получили активы бизнеса и не готовы ими заниматься;
• Владельцев, которые хотят отойти от активного ведения дел;
• Предпринимателей, чей бизнес не приносит ожидаемых результатов;
• Инвесторов, которые планируют приобрести компанию совместно с кем-либо (подробнее о пуле инвесторов — ссылка).

Что может предложить компания EW Real Estate:

• подобрать компанию для покупки на территории Германии;
• сопровождать весь процесс сделки: от поиска объекта до заключения договора купли-продажи;
• подобрать компетентного директора для управления компанией;
• провести анализ компании, выявить слабые места и нереализованные возможности;
• разработать и внедрить план развития компании;
• контролировать деятельность управляющего директора для точного исполнения поставленных задач;
• представлять инвестора в органах власти для решения вопросов, требующих быстрого реагирования;
• содействовать при оформлении визы или получения вида на жительство.

Также специалисты компании могут оказать помощь в решении ряда других вопросов.

Мы не просто «присматриваем» за вашим бизнесом, проверяя своевременность предоставления отчетов к определенным датам. Для нас важен рост и развитие компаний наших клиентов. Поэтому для каждой компании разрабатывается индивидуальная стратегия, подбираются и применяются инструменты, которые дадут наилучший результат по сравнению с конкурентами.

Стоимость наших услуг по управлению бизнесом:

• базовая плата за управление. Составляет 2% от стоимости компании на момент покупки. Оплата осуществляется ежемесячно;
• гонорар за успех. Составляет 20% годовой прибыли до уплаты налогов. Оплата осуществляется ежегодно. В эту сумму не включается прибыль в размере 5% от первоначальной стоимости компании;
• выплата при продаже бизнеса или прекращении договора по управлению. 20% от актуальной стоимости компании за вычетом стоимости компании на момент покупки.

Помните, что умелое и профессиональное управление компанией — это залог ее стабильности и роста, вне зависимости от конкуренции и внешних обстоятельств.

Хотите, чтобы ваша компания приносила вам прибыль, ее показатели доходности росли, а персонал работал эффективно и слаженно?

Напишите нашим специалистам, вместе составим верную стратегию продвижения.